Sección 3. Proporcionar viviendas económicamente asequibles para todos

• ¿Qué es vivienda asequible?

• ¿Por qué la vivienda asequible debe ser una preocupación?

• ¿Cuáles son los hechos sobre la vivienda asequible?

• ¿Qué tipos de vivienda asequible existen?

• ¿Cómo pueden los programas de vivienda asequible tomar forma en la práctica?

• ¿Cómo podemos crear vivienda asequible?

Esta sección de la Caja de Herramientas Comunitarias trata la vivienda accesible como un asunto comunitario. Primero ofrece razones por las cuales podemos estar preocupados por esta situación, provee hechos actuales, y describe algunos tipos de vivienda asequible que están disponibles. La mayor parte de la sección, sin embargo, es práctica -- lista varias acciones específicas que usted y otros miembros de la comunidad pueden tomar para ayudar a crear viviendas asequibles donde usted vive. Se proveen ejemplos, y más recursos son citados.

¿Qué es vivienda asequible?

El Gobierno de los EE. UU. Define la vivienda asequible como la vivienda que consume 30 por ciento o menos de los ingresos familiares. Usando esta definición, millones de personas en los EE. UU. no tienen vivienda asequible; ese número está creciendo en el presente.

¿Por qué la vivienda asequible debe ser una preocupación?

Para las personas bien acomodados y aún los no tanto pero bien económicamente, la vivienda asequible puede difícilmente ser una preocupación. Los propietarios pueden no pensar mucho en sus inquilinos. Los arrendatarios que viven confortablemente pueden no pensar mucho en aquellos que a duras penas les alcanzan para vivir. Es una tendencia natural humana prestar más atención a asuntos que sean inmediatos y nos afecten personalmente; la vivienda asequible puede no situarse en ninguno de los anteriores. Los problemas de aquellos sin vivienda asequible pueden parecer lejanos.

Pero hay varias razones para preocuparse por la vivienda accesible. La primordial entre éstas está la moral; primera entre aquellas puede estar la simple creencia que todos deben poder acceder a un lugar decente donde vivir. Esto puede ser especialmente cierto en tiempos de prosperidad, y cuando la diferencia de ingresos entre ricos y pobres parece estar incrementándose. Además, mayor riqueza para la mayoría inevitablemente aumenta la presión en los precios de vivienda, y estruja a aquellos con menores ingresos. Así que cuando la vivienda asequible no es factible -- y para números crecientes no lo es -- entonces podríamos tener algo de responsabilidad moral para ayudar a crearla. Ocasionalmente, nuestras creencias morales se traducen en regulaciones y leyes.  Una comunidad (o gobierno, u otra organización) puede dar pasos para estimular vivienda asequible, o para mandar o requerir un cierto número de unidades de vivienda asequible. Entonces la vivienda asequible tiene también una justificación legal.

Hay otra razón, sin embargo, la cual toca diferentes valores sociales.  Sin el problema de viviendas asequibles, nuestras comunidades pueden volverse más uniformes. Podemos perder la oportunidad de interactuar con gente que puede estar en diferentes circunstancias económicas o sociales, para aprender de ellos y disfrutar de su compañía. De la misma forma, para nuestros hijos. Algunas personas podrían preferir vivir en comunidades homogéneas y uniformes; pero otros sienten que algo se gana viviendo en una comunidad que no sólo apoya la diversidad -- y con ella, la vivienda asequible -- pero que también la asegura. La comunidad puede volverse más rica, y la vida comunitaria últimamente más satisfactoria. La vivienda asequible puede indirectamente contribuir a tal riqueza y satisfacción.

La evidencia también vincula la falta de vivienda asequible con una variedad de resultados sociales negativos. La vivienda subestándar contribuye a problemas de salud infantil, como el asma, anemia, infecciones virales, crecimiento atrofiado o raquítico, y otros problemas de salud, que algunas veces conllevan a costosas hospitalizaciones. Los niños que viven en casas pobres en estas situaciones son significativamente más propensos a problemas de conducta y a quedarse atrás con respecto a estudiantes de hogares estables en el colegio. Los estudios también han mostrado que cuando los niños son forzados a mudarse de colegio a colegio porque sus familias no pueden encontrar una vivienda asequible, su éxito académico y su futuro están comprometidos.

¿Cuáles son los hechos sobre la vivienda asequible?

A pesar de la reciente prosperidad económica para muchas personas en los Estados Unidos, la vivienda asequible en este país es escasa y se vuelve aún más escasa. Algunos hechos son documentados en un reporte titulado "Asistencia para Renta de Vivienda-- La Crisis Empeora," publicado en el 2000 por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU., y en la nota de prensa "Recientes Resultados de Investigación" de la HUD. De acuerdo con estos documentos:

• "A pesar de la continua expansión económica, las viviendas con el peor caso de necesidad han alcanzado un máximo histórico de 5.4 millones de familias, incrementado en 4 por ciento entre 1995 y 1997." [Las familias con peores casos de necesidad se definen como aquellas que tienen un ingreso menor al 50% de la media poblacional, que pagan más de la mitad de sus ingresos para renta, o que viven severamente en una vivienda subestándar.]
• "Las familias viviendo en el peor caso están trabajando más duro que nunca."
• "La vivienda que es asequible a los americanos con menores ingresos sigue reduciéndose." El número de unidades para rentar accesible a los americanos con extremadamente bajos ingresos disminuyó en 5 por ciento entre 1991 y 1997.
• "La concentración de las familias con viviendas en peor necesidad entre las familias más pobres continúa aumentando."
• "La necesidad de la peor condición de vivienda se incrementó dramáticamente en las familias minoritarias durante los 90’s."
• "Las familias pobres que viven en los suburbios  encaran con más frecuencia los peores casos de necesidad."
• "Las familias con los peores casos de necesidad] representan el 5 por ciento de la población nacional y un alarmante sexto de todos los arrendatarios. Sin asistencia de vivienda federal, estatal, o loca, estas familias de arrendatarios encaran severas presiones financieras -- muchas están a un cheque o a una inesperada factura médica de la pérdida de su techo."

La vivienda asequible, sin embargo, no es sólo una convincente preocupación para los más pobres. Uno no necesita ser pobre para darse cuenta que los costos de vivienda son altos, o que las opciones de vivienda abiertas a gente con ingresos bajos o moderados están a lo mucho limitados. La necesidad de vivienda asequible es una preocupación significativa en varios niveles económicos.

¿Qué tipos de vivienda asequible existen?

La gente vive en un amplio rango de escenarios de vivienda; virtualmente todos estos escenarios pueden volverse accesibles. Sin ir en gran detalle, algunos tipos de vivienda accesible incluyen:

• Urbanizaciones de vivienda recientemente construidas, cuya entera construcción está planificada para ser accesible. (Una variedad de este tipo, pero no la única, es la vivienda pública asistida por el gobierno.) Estas urbanizaciones pueden variar desde simples casas y departamentos a complejos de vivienda de un sólo cuarto.
• Unidades de vivienda accesibles recientemente construidas, como parte de un desarrollo de ingresos mixtos. Estas unidades también pueden tomar la forma de casas individuales o departamentos.
• Unidades de vivienda existentes, renovadas o convertidas de su uso anterior, para volverse accesibles.
• Unidades de vivienda existentes y que ya son accesibles, ni renovadas ni convertidas, pero que son intencionalmente mantenidas y conservadas de tal forma que sigan siendo asequibles.

    También hay tipos especializados de vivienda asequible, tales como:

• Co-vivienda, o vivienda congregada, donde los residentes tienen dormitorios separados, pero comparten áreas comunes como cocinas y espacios de jardín.
• Vivienda transitoria, diseñada para uso temporal por la gente que se está recuperando de problemas físicos o emocionales. Este tipo de vivienda, que también puede involucrar espacio compartido, es a menudo acompañada de servicios de apoyo cercanos o en el sitio.
• Vivienda de categorías -- ésta es, la vivienda para miembros de ciertos grupos sociales. Las personas mayores son el más común de estos grupos, pero la vivienda especializada también ha sido construida para los discapacitados, para las víctimas de violencia doméstica, para la gente que vive con el SIDA, para los abuelos que sirven como padres, y (para no olvidarnos) estudiantes universitarios. Si un grupo específico tiene necesidades particulares de vivienda, una vivienda según los requisitos puede ser creada para satisfacerlo.

Los arreglos financieros para la vivienda asequible pueden variar tanto como la vivienda física en sí. El financiamiento para construir la vivienda puede venir del gobierno federal, estatal, o local, de corporaciones de vivienda semipúblicas o sociedades, de agencias sociales, o de urbanizadores puramente privados. Los bancos pueden proveer préstamos en términos variados.  Por otro lado, los residentes de las unidades de vivienda asequible pueden ser parcialmente o completamente subsidiados por subsidios directos del gobierno o privados, vales, o préstamos. También pueden contribuir con su propia labor o servicios a cambio de una reducción en la renta.

Algunos mecanismos específicos de fondos son descritos en esta sección. Y muchas combinaciones de los métodos financieros mencionados anteriormente son también posibles.

¿Cómo pueden los programas de vivienda asequible tomar forma en la  práctica?

A continuación hay sólo algunos casos para señalar:

Vivienda cooperativa

"Cooperativa" aquí usualmente significa cooperación entre residentes y una organización de vivienda mayor. Un ejemplo de desarrollo de vivienda cooperativo sin fines de lucro es el Homestead Housing Center (HHC por sus siglas en inglés) en St. Paul, Minnesota. HHC desarrolla cooperativas de vivienda para personas mayores. HHC comenzó 12 nuevas viviendas cooperativas para personas mayores en el campo, medio oeste superior, a menudo en pueblos con menos de 10,000 personas. Las cooperativas permiten a las personas mayores retener las ventajas de tener una casa (reducciones de impuestos y acumulación equitativa) así como control sobre el presupuesto y costos de vivienda mensuales. HHC provee desarrollo, diseño, y servicios organizacionales y ofrece oportunidades de confraternizar con sponsors locales quienes proveen fondos necesarios para el desarrollo comunitario.

Otro ejemplo de vivienda cooperativa es la Cooperativa Qumbya en el vecindario del parque Hyde de Chicago, Illinois. Qumbya mantiene dos casas – La Casa Bowers (aloja a 22 personas) y la Casa Haymarket (aloja a 13 personas). Los miembros compran una parte en la organización, la cual se les retorna cuando dejan la cooperativa. Los miembros trabajan en tareas asignadas, toman turnos para cocinar en la casa, tienen reuniones semanales en casa, y participan en tareas de mantenimiento trimestrales.

Fideicomiso inmobiliaria comunitario (CLT)

Los fideicomisos inmobiliarios comunitarios son organizaciones sin fines de lucro que compran o protegen el suelo y lo vuelven disponible para propósitos comunitarios.  Un ejemplo de una exitosa vivienda asequible es el Fideicomiso Inmobiliario Comunitario Burlington (BCLT) en Vermont. Este proyecto involucró a la Casa Sarah Cole en la parte llamada "Colina" de la ciudad, la cual incluye muchos grandes hogares del siglo XIX construidos por magnates de la madera y mercaderes. La Colina ha cambiado dramáticamente en las últimas dos décadas cuando los hogares antiguos fueron convertidos en oficinas universitarias, dormitorios, casas de fraternidad, departamentos, y casas de alojamiento. Los cambios trajeron ruido, tráfico, falta de parques, y pobre mantenimiento de muchos de los hogares.

La Oficina de Desarrollo Comunitario y Económico local animó al BCLT a desarrollar y gerenciar un proyecto de ocupación de cuartos simples para servir a personas sin hogar, de bajos ingresos, mujeres solteras (mujeres en riesgo de perder su vivienda). La Casa Sarah Cole fue escogida para el proyecto por su historia como una casa de alojamiento ocupada por los dueños. A pesar de tener dueños residiendo en ella, el edificio no había recibido reparaciones. Los vecinos al principio se objetaron al desarrollo como otro asalto en el vecindario y protestaron a la junta de zonificación local. El BCLT respondió con un apropiado plan de sitio, plan de personal, y reglas de vivienda. La oposición cedió y la zonificación fue aprobada. Luego de que el BCLT rehabilitara la casa y los suelos, los residentes del área expresaron satisfacción con la mejora del vecindario.

Corporación de desarrollo comunitario (CDC)

Las corporaciones de desarrollo comunitario son organizaciones de desarrollo multipropósito sin fines de lucro que sirven primariamente a gente de ingresos bajos a moderados y que comúnmente se involucran en asuntos locales de vivienda. Un buen ejemplo es Tenants to Homeowners, Inc.o por su traducción al español de Inquilinos a Dueños, en Lawrence, Kansas. Esta CDC promueve vivienda de bajos ingresos proveyendo programas de tenencia de casas y consejería crediticia para ayudar a la gente a calificar a préstamos hipotecarios. La organización adquiere propiedades para vender a gente de ingresos bajos a moderados y renovar o construir hogares para vender a gente que no califique para préstamos tradicionales. Los inquilinos se convierten en propietarios a través de educación, comunicación, mejoramiento de hogar, y financiamiento creativo. (Vea la entrevista con el director de la CDC en Ejemplos para esta sección.)

Un ejemplo de una CDC basada en la fe y sin fines de lucro es Habitat for Humanity International. Fundada en 1976 en Americus, Georgia, Habitat ha construido y rehabilitado más de 80,000 hogares accesibles para más de 400,000 personas alrededor del mundo a través de labor voluntaria y donaciones de dinero y de materiales. Hay cerca de 1,900 afiliados a Habitat en 64 países, incluyendo los EE. UU.

Habitat construye y rehabilita las casas con la ayuda de familias socias de los propietarios. Las casas son vendidas a familias por ningún beneficio y financiadas con préstamos sin interés. Las familias proveen un pago bajo y pagos hipotecarios mensuales e invierten cientos de horas en su propia labor – "equidad del sudor" – en construir su y otras casas de Habitat. Habitat no recibe fondos del gobierno, pero involucra al gobierno a través de regalos de tierra, casas para rehabilitación, e infraestructura para calles, servicios, y gastos administrativos.

¿Cómo podemos crear vivienda asequible?

Crear vivienda accesible es una tarea desafiante, más desafiante que muchos de los temas tratados en la Caja de Herramientas Comunitarias. Tres razones pueden ayudar a explicar el porqué:

• Primero, crear vivienda asequible va más allá de las habilidades comunicativas, organizacionales, e interpersonales que hemos enfatizado en este sitio web. Aquellas habilidades pueden ser relevantes aquí, pero también lo son otras. La vivienda asequible frecuentemente significa que nuevos hogares van a ser construidos. Así que mientras que el defensor de la vivienda accesible puede necesitar ser excelente en las relaciones humanas, aquel defensor puede algunas veces también necesitar tener al menos cierta familiaridad y conocimiento con temas como zonificación, sistemas de tratamiento de aguas residuales, fundaciones rocosas, aislamiento adecuado, y el alto costo de la madera.
• Segundo, crear vivienda asequible a menudo involucra múltiples circunscripciones y múltiples instituciones sociales. Se requiere más que simplemente persuadir o satisfacer a algunas personas o grupos, o incluso a un gran público. Las actividades por la vivienda accesible pueden necesitar defensores para poner el proceso en marcha; urbanizadores para adquirir el terreno; arquitectos para diseñar las casas; bancos para financiarlos; gobiernos locales para aprobar los planes; negocios para vender materiales de construcción; trabajadores de construcción para realmente empezar a construir; inspectores de construcción para monitorear la misma; agentes para vender las casas; y compradores para comprarlas. Para minimizar el caso, la creación de unidades de vivienda asequible reales toma más que el esfuerzo de un ciudadano o de un solo grupo de ciudadanos; requiere de comunicación altamente habilidosa entre muchas personas.
• Y tercero, muchas de estas circunscripciones tienen intereses tanto financieros como ideológicos. Los promotores inmobiliarios, terratenientes, banqueros, negocios, y trabajadores de construcción necesitan todos algún ingreso por su trabajo, suficiente ingreso para justificar su tiempo gastado. Mientras que los trabajadores comunitarios pueden a veces servir sin paga, los constructores y banqueros raramente pueden hacerlo. Sus necesidades financieras legítimas deben ser satisfechas, así como las necesidades del comprador o arrendatario del hogar terminado.

Así que crear vivienda asequible es por cierto desafiante. Es un problema complejo y de diferentes niveles. Pero la ventaja de los problemas en muchos niveles es que hay soluciones en muchos niveles. El otro lado del desafío es que hay muchos puntos de entrada al problema, muchas acciones para crear vivienda asequible que uno puede tomar. Cuanto más grande sea el elefante, habrá más maneras de montarlo y llevarlo en su dirección.

Algunos pasos de acción para ayudar a crear vivienda asequible

El material siguiente se enfoca en acciones para ayudar a crear vivienda asequible que pueden ser tomadas en diferentes niveles y por diferentes grupos. Representan una variedad de ideas que han sido exitosas en otras comunidades, y que pueden ser exitosas en la suya.

Enfatizamos que hay muchas estrategias para crear vivienda accesible, muchos caminos que pueden ser tomados. Sólo como un ejemplo, para investigar sobre esta sección introducimos la frase "crear vivienda asequible" en buscadores web. Uno de estos buscadores (google.com) enumeró 27,099 sitios web potencialmente relevantes por sí solos. No podemos empezar a describir todos ellos aquí, tampoco las posibilidades de vivienda; pero podemos resaltar las categorías de acción principales.

La tarea para usted como lector es seleccionar aquellas acciones que sean más apropiadas para su propio entorno comunitario, para su grupo, y para usted personalmente. No hay una mejor respuesta aquí. Su propia respuesta dependerá en la disponibilidad de su tiempo, así como de otros recursos disponibles en su comunidad.

Pero muchas de estas acciones, especialmente aquellas a nivel ciudadano, pueden ser tomadas por la gente sin experiencia específica en el campo de vivienda. La experiencia ayuda; pero un correquisito esencial es preocuparse por crear vivienda asequible en su propia comunidad, y estar dispuesto a esforzarse para que esto suceda.

Las acciones siguientes son detalladas y ordenadas por categoría (ciudadano, gobierno local, agencia social, etc.), dependiendo de quién sea el más probable que las inicie. Ciertas acciones pueden ser más apropiadas para ser tomadas por un ciudadano, otras por un gobierno local u organizaciones no gubernamentales. Pero enfatizamos que estas distinciones, a pesar de ser generalmente acertadas, son poco precisas y aproximadas. Alguna duplicación y traslape existen. Muchas de las acciones siguientes pueden ser tomadas por muchos diferentes tipos de actores, y la lista siguiente es sólo una guía aproximada.

Finalmente, aparte de las acciones posibles, hay muchas historias de éxito en vivienda asequible que pueden ser citadas, probablemente muchos miles. Incluimos algunos ejemplos variados a continuación. Para más ejemplos y fuentes, y más detalles sobre cómo los pasos de acción sugeridos pueden funcionar en la práctica.

Acciones que Usted Puede Tomar como Ciudadano

Para empezar:

• Estudie los tipos de vivienda asequible que sean posibles, y también ejemplos exitosos de programas de vivienda asequible en otras comunidades. Aquel estudio avanzado le será de ayuda para conocer sus opciones y moldear su pensamiento sobre qué puede funcionar mejor donde usted vive.
• Involúcrese con un grupo de vivienda asequible en su propia comunidad.
• Si no existe tal grupo, empiece uno usted mismo. Reúnase con gente que usted conozca y que se interese por el asunto; reclute otros y tome acción.Una fuerzas con otros grupos en su comunidad -- o representativos de aquellos grupos -- cuyo trabajo esté relacionado con asuntos de vivienda asequible. Use su apoyo y experiencia para ayudarlo a avanzar en su causa. Estos grupos pueden incluir:
  • Comités de acción afirmativa
  • Corporaciones de desarrollo comunitario (especialmente)
  • Comités de vivienda justa
  • Comités de derechos humanos
  • Organizaciones de grupos minoritarios
  • Otros grupos anti-pobreza o de defensa en su área local.          

Trabajar junto con otras personas, aún unas cuantas, fortalecerá su efectividad y sustentará su propia energía. Una vez que usted se haya conectado con la gente correcta, usted y su grupo pueden considerar respaldar acciones específicas locales de vivienda asequible. Los siguientes son algunos ejemplos.

Más pasos de Acción:

Encueste o encuéntrese con posibles residentes de vivienda accesible en su comunidad para aprender más de sus necesidades particulares de vivienda y preferencias. (Primero, busque y lea cualquier estudio anterior relevante.) La vivienda accesible debe amoldarse a las preferencias y necesidades de los residentes; para asegurar eso, es importante saber cuáles son.

• Encueste o encuéntrese con vecinos o grupos vecinales para aprender sus opiniones sobre qué vivienda accesible puede funcionar mejor en su vecindario, y cómo ellos pueden apoyarla.
• Consulte con expertos de vivienda para aprender sus opiniones. Aquellas opiniones no necesitan siempre ser seguidas; pero generalmente deben ser consideradas.
• Fije metas de vivienda accesible para su comunidad -- por ejemplo, que el X% de las unidades de vivienda en su comunidad debe ser económicamente asequible. Luego desafíe a otros sectores de la comunidad (e.g., gobierno, agencias, banqueros) a alcanzar dichos objetivos.
• Anime o requiera a los promotores inmobiliarios de nueva vivienda a separar un porcentaje fijo de unidades como unidades de vivienda asequible.
• Anime o requiera a dichos promotores a contribuir con cuotas (a veces conocidas como  "cuotas de enlace") a un fondo local de vivienda accesible.
•  Influencie al gobierno local para proveer subvenciones y préstamos para la construcción de vivienda asequible.
• Cambien las regulaciones locales de zonificación para facilitar la construcción o renovación de vivienda accesible. Estos cambios pueden incluir permitir mayores densidades de vivienda en ciertas áreas, o permitir la construcción residencial en áreas previamente designadas para otras funciones.
• Ponga presión informal o formal sobre los promotores inmobiliarios y propietarios de construcción para mantener las rentas de la nueva vivienda accesibles para la mayoría. Mientras que los promotores tienen derecho a justos beneficios por su trabajo, los beneficios no deben ser tan altos como para excluir a la mayoría de los residentes excepto a los más ricos, o a los adinerados recién llegados, de vivir allí.
• Apoyar la creación de hogares grupales y complejos similares en vecindarios residenciales cuando estén apropiadamente situados.

Contrario a algunas creencias, no todos los vecindarios se oponen a los hogares grupales como un reflejo. En una calle residencial en un vecindario suburbano, la Salvation Army propuso abrir un complejo de ocupación 20-unidades de cuartos simples para antiguos abusadores del alcohol y las drogas. La reacción inicial del vecindario fue mixta; pero la Salvation Army trabajó de cerca con el Comité de Consejería Vecinal e hizo caso a sus consejos. El complejo fue abierto sin oposición organizada, y no ha tenido problemas desde entonces.

Las acciones de vivienda asequible no siempre se enfocan en una nueva construcción. A veces el énfasis necesita ser hecho en mantener unidades de vivienda accesible existentes, tanto para los habitantes actuales como para los futuros.

Pasos de acción para mantener viviendas asequibles:

• Considere rentar provisiones de control u ordenanzas para su comunidad.
• Asegure que los impuestos de propiedad residencial sean razonables en relación a otras formas disponibles de pago de impuestos locales.
• Educar a los arrendatarios actuales en derechos de propiedad, de tal forma que ellos no estarán sujetos a incrementos injustos de renta, ni tampoco a otras tácticas que pudieran llevar al desplazamiento.
• Formar organizaciones de propietarios, donde los propietarios puedan abogar directa y libremente por sus propios intereses.
• Asegúrese que las oportunidades de tanto la vivienda accesible existente como la planificada sean bien publicitadas y alcancen al público correcto.

Para hacer estos cambios, el apoyo comunitario siempre será deseado, y la ayuda del gobierno local a menudo puede ser requerida.

Pasos de acción para el gobierno local:

• En general: Estimule al gobierno local para adoptar una política de vivienda asequible para el pueblo, y/o para fijar su propio comité de vivienda asequible.
• Más específicamente: Emprenda campañas para persuadir a los funcionarios del gobierno local para actuar según las iniciativas de vivienda asequible que usted esté apoyando.
• Menos directamente: Animar al gobierno local para adoptar (a) políticas formales por los derechos humanos, y también (b) políticas escritas que promuevan la diversidad en el pueblo, incluyendo miembros de todas las razas, grupos étnicos y clases sociales. En algunos casos, estas políticas pueden tener validez legal y pueden ser aplicadas al pueblo mediante leyes. (Vea también las acciones del gobierno a continuación.)
• Y también note: Si el gobierno local es insuficientemente responsivo a sus iniciativas de vivienda asequible, usted podría escoger postularse a una oficina del gobierno local.

Paso de acción para construir usted mismo:

• Junto con ello, es también posible involucrarse en esfuerzos privados para construir hogares directamente. Los miembros de Habitat for Humanity, una organización mundial (ver ejemplo anterior), a menudo sirven como trabajadores voluntarios. Hay capítulos de Habitat en muchas comunidades, posiblemente incluyendo la suya. Una organización nacional similar, que enfatiza participación juvenil, es YouthBuild. Los grupos de la iglesia frecuentemente participan también en estos esfuerzos; así como los voluntarios de AmeriCorps, o estudiantes internos. En otros programas, los mismos residentes del vecindario pueden ayudar a sus vecinos con algunas reparaciones. (Vea Recursos para mayor información de contacto.)

Pasos de acción como un funcionario del gobierno local:

• Cree un Comité Local de Vivienda Asequible, con la meta de crear más viviendas accesibles en su comunidad. Idealmente, este comité debe tener (a) personal pagado por el pueblo; (b) un presupuesto realista; (c) representación de una amplia variedad de miembros de la comunidad (incluyendo miembros de la comunidad de bajos ingresos); y (d) objetivos claros de vivienda asequible y metas que sean regularmente revisadas y ajustadas.
• Abogar por y facilitar la promulgación de legislación local que destine (por ejemplo) cuotas de urbanización para un fondo local de vivienda accesible, reserve fondos para vivienda asequible, incluyendo cambios de zonificación, y otras acciones previamente mencionadas.
• Considerar la creación de un fondo de incremento de impuestos inmobiliarios. (Esto hace referencia a situaciones donde una nueva urbanización en una comunidad incrementa los valores generales de propiedad, y por lo tanto los ingresos de los impuestos de propiedad. Parte o todo el incremento puede ser destinado para vivienda asequible).
• Abogar por y ayudar a asegurar la aprobación de los votantes para los contratos de pago de proyectos locales de vivienda accesible.
• Considerar la imposición o redirección de otros impuestos, cuotas, o pagos de intereses que podrían servir para apoyar la vivienda asequible. A continuación se muestran algunas posibilidades.

Impuestos, cuotas, o pagos de intereses que pueden ser redirigidos para apoyar la vivienda asequible

• Impuestos transferidos de inmuebles
• Impuestos por ganancias tributarias de venta de inmuebles, tales como aquellos que resultan de la venta de unidades previamente controladas por el precio
• Impuestos de ventas locales
• Impuestos sobre los ingresos brutos de los negocios
• Impuestos de hotel
• Impuestos a restaurantes
• Impuestos a servicios
• Cuotas para el registro de documentos
• Cuotas en casos en los cuales vivienda previamente asequible es demolida, o convertida en unidades menos accesibles.
• Cuotas pagadas por promotores inmobiliarios para incrementar la densidad de sus proyectos
• Intereses sobre depósitos de postulación
• Intereses sobre los importes de custodia de inmuebles
• Intereses sobre los importes de custodia de títulos
• Intereses de los propietarios de depósitos de seguridad
• Intereses y penalidades pagadas con los impuestos de propiedad delincuencial

Fuente: Community Change [revista], Center for Community Change, Volumen 16, Verano 1994, p. 9.

• Proveer créditos de impuestos locales e iniciativas de impuestos para el desarrollo de vivienda asequible cuando sea posible.
• Para residentes actuales, proveer justos y bien publicitados procedimientos de disminución para aquellos que tengan dificultad para pagar impuestos de propiedad.
• Crear programas voluntarios donde los ciudadanos puedan proveer servicio comunitario a cambio de cierta reducción de impuestos de propiedad.

Varias comunidades en Massachusetts operan estos programas, los cuales usualmente son designados para ciudadanos mayores. En un modelo, las oficinas del gobierno regional hacen trabajo de servicio abierto para personas mayores retiradas, quienes pueden ganar hasta $500 de descuento en impuestos. Los primeros reportes de estos programas han sido altamente favorables.

• Abogar por y facilitar la promulgación de leyes anti-discriminación y otros estándares de derechos humanos que ayudarán a crear un clima más favorable para la construcción de vivienda asequible y preservación. Cuando tales leyes y estándares ya existan, fortalézcalos tanto como sea necesario, y/o cree o monitoree estructuras para asegurar su apropiada aplicación.
• En comunidades más grandes, comience un programa a través del cual las propiedades abandonadas, y también propiedades que la ciudad adquiere a través de la bancarrota o ejecución hipotecaria, sean convertidas en unidades de vivienda asequible.
• En raros casos, considere usar la habilidad legal que una comunidad puede tener para reclamar tierra por dominio eminente; en tales casos, el gobierno local o sus designados pueden adquirir el terreno señalado de previos propietarios para propósitos específicos y compensar a estos propietarios con un valor justo de mercado.

La Iniciativa de Calles Vecinales Dudley es un caso importante en este punto. Operando en uno de los vecindarios más pobres en Boston, la Iniciativa persuadió a la ciudad de usar sus poderes de dominio eminente para adquirir una gran cantidad de acres de área vecinal, la cual fue de hecho convertida en unidades de vivienda accesible.

• Buscar vigorosamente oportunidades disponibles de subsidios estatales y federales para programas de vivienda asequible, en conjunto con agencias de servicio social local y asociaciones de vivienda.

Pasos de acción para una agencia de servicio local:

Algunas comunidades ya tienen agencias u otras organizaciones cuya misión principal es la creación y mantenimiento de la vivienda accesible. Y por lo tanto:

• Cuando aquellas agencias existan, guíe a su propia agencia para que trabaje en conjunto y ofrezca apoyo específico cuando sea posible.
• Cuando tales grupos no existan, únase a otras agencias en su comunidad para crear una coalición que abogue por la construcción y mantenimiento de la vivienda asequible.  Esta coalición, o asociación, puede tener un impacto más poderoso que cualquier otra agencia que trabaje sola; también puede llevar a la formación de una nueva organización específicamente dedicada a asuntos de vivienda asequible.
• Tome el liderazgo para iniciar nuevos programas de vivienda asequible. Estos pueden variar ampliamente, extendiéndose desde la compra directa de terreno y construcción a la compra de edificios y mantenimiento, y también puede incluir algunos de los ejemplos mencionados antes: vivienda cooperativa, fideicomisos inmobiliarios, corporaciones de desarrollo comunitario, co-vivienda, vivienda transitoria, vivienda de categorías, vivienda para la ocupación de un sólo cuarto, programas de equidad de trabajo duro, y muchos otros.

Las agencias también pueden tomar acciones de vivienda accesible sobre un nuevo desarrollo de vivienda. Por ejemplo, como una agencia usted puede:

• Crear una lista centralizada de oportunidades de vivienda asequible en su área. Esta lista debe ser precisa, actualizada, y tan entendible como sea posible; idealmente, debe ser hecha en computadora. Tal lista puede ser creada mejor a través de tanto colaboración entre agencias como a través de cooperación con agentes inmobiliarios y terratenientes locales.
• Contáctese y recontáctese con aquellas fuentes vigorosamente para localizar unidades de vivienda accesible y actualizar su lista.
• Publicite esa lista extensivamente, y vuélvala disponible en tanto copias electrónicas como impresas en múltiples lugares, especialmente aquellos que naturalmente atraerían a propietarios futuros de vivienda asequible.
• Cree una lista paralela de posibles propietarios quienes estén interesados en oportunidades futuras de vivienda accesible cuando éstas aparezcan. Los propietarios posibles deben poder registrarse para aparecer en la lista sin ningún costo.
• Publicite aquella lista a oficinas inmobiliarias, agencias de renta, y asociaciones de terratenientes alrededor de la comunidad.
• Monitoree y evalúe las consecuencias y efectividad general de referencias de vivienda accesible hechas o recibidas.
• Asegúrese que los propietarios actuales de unidades de vivienda asequibles conozcan sus derechos, como protección contra incrementos ilegales de renta, amenazas, presiones, o desalojos.
• Publicite información relacionada a estos derechos. Ésta puede incluir distribución puerta a puerta de volantes, creación y distribución de manuales más detallados, y provisión de información bien publicitada, referencias, y servicios de asistencia directa para residentes tanto actuales como futuros con problemas o preocupaciones sobre la vivienda.
• Provea sesiones y programas educacionales para propietarios con problemas de vivienda accesible.
• Vuelva a estos programas y sesiones accesibles para la comunidad entera.
• Patrocine fórums y talleres sobre estos asuntos para líderes comunitarios.
• Ofrezca apoyo técnico y consejería a asociaciones de propietarios.
• Abogue por el control local de la renta y otra legislación protectora local cuando sea tiempo para ello.
• Diseñe e implemente programas de asistencia de propietarios, incluyendo consejería y entrenamiento, para compradores futuros de propiedades de vivienda asequible.
• Provea servicios de apoyo para complementar la vivienda asequible que ya se encuentre en su lugar.

Los residentes de unidades de vivienda asequible pueden a menudo beneficiarse de otros servicios como entrenamiento laboral, consejería personal, servicios de salud, cuidado de niños, o también transporte. Si aquellos servicios de apoyo están disponibles y fácilmente accesibles -- algunas veces pueden ser realizados en el mismo lugar -- es más probable que los residentes estén más satisfechos con las situaciones de vivienda, para utilizar sus habilidades más completamente, y para hacer mayores contribuciones comunitarias. (Note también que tales servicios no necesitan ser repartidos por una agencia directamente; algunas veces, los vecinos pueden proveer servicios de apoyo ellos mismos, en particular si están entrenados para hacerlo.)

Pasos de acción para una institución religiosa:

Las iglesias, sinagogas, o templos pueden actuar sobre los problemas de vivienda accesible -- y ya han actuado así -- muy de la misma manera que las agencias de servicio social. Generalmente comienzan con dos fuertes ventajas: Estatus sin fin de lucro y credibilidad comunitaria, así que, a lo poco ellas pueden:

• Involucrarse en oportunidades de vivienda asequible para sus feligreses, y para la comunidad mayor.
• Unirse a asociaciones de vivienda locales, si es que hay una; o, alternativamente, unirse con otras iglesias en su comunidad para formar una asociación de vivienda entre miembros de distintos credos. (Vea también ejemplos anteriores bajo “agencias de servicio social.”)

La Gran Organización de Distintos Credos de Boston, una coalición de 87 grupos religiosos, recientemente comenzó una campaña de petición para obtener 100,000 firmas para convencer a la legislatura estatal de crear un fondo fiduciario de vivienda de 65 millones de dólares. Mientras que el resultado es todavía desconocido, este tipo de acción es un ejemplo de lo que puede asumir un movimiento de fe comunitario.

Pasos de acción para un planificador comunitario:

Muchos planificadores comunitarios, tanto urbanos como suburbanos, están incorporando principios de planeación “urbanísticos y nuevos” a su trabajo. (Véase Recursos.) Estos principios enfatizan el uso mixto, mayores densidades, espacios públicos comunes, y menor uso de automóviles. Tales principios pueden ser fácilmente adaptados a la creación de vivienda asequible. Como ejemplos, los planificadores pueden:

• Diseñar algunas de las áreas previamente no urbanizadas de la comunidad para uso mixto tanto residencial como comercial. (Esto puede permitir más unidades residenciales comparadas con áreas solamente comerciales.)
• Diseñar o rediseñar algunas áreas residenciales para tener densidades de vivienda más altas de lo acostumbrado (e.g., "diseño de racimo").

Pasos de acción para tomar como banquero o prestamista:

• Hacer, publicitar y conservar compromisos antiseparatistas y antidiscriminatorios -- i.e., compromisos de no denegar hipotecas, préstamos, y otros servicios bancarios a posibles residentes de vivienda asequible, ni discriminar en préstamos en base a la raza, etnicidad, discapacidad, vecindario.
• Proveer préstamos para desarrollos de vivienda asequible a tasas favorecidas.
• Considerar adoptar políticas para convertir propiedades ejecutadas por hipotecas en organizaciones de vivienda para uso de vivienda asequible.
• Entrenar a otros miembros de la comunidad en habilidades financieras y prácticas que probablemente resulten en producción local de vivienda asequible.

Pasos de acción para tomar como terrateniente o gerente de construcción:

• Separe un porcentaje de unidades de vivienda que usted tenga o controle para ser viviendas asequibles.
• Monitoree las rentas en unidades de vivienda asequibles que usted puede ya tener o controlar, con una guía donde los incrementos de renta no deberían exceder la tasa de inflación.

Pasos de acción a tomar como agente inmobiliario:

• Haga el compromiso de abogar por la construcción y preservación de las unidades de vivienda asequibles en su comunidad.
• Haga un compromiso similar para buscar unidades de vivienda accesibles en su comunidad y publicitar su disponibilidad a todos los segmentos de la comunidad que puedan necesitarlas.
• Dedique un porcentaje del tiempo de su agencia a las acciones anteriores.
• Persuada a los promotores inmobiliarios en su área a separar unidades de vivienda asequibles, y a mantener las rentas en las unidades existentes accesibles.
• Una fuerzas con otras agencias inmobiliarias en su comunidad para tomar acciones similares a las anteriores.
• Trabaje junto con el gobierno local y otras agencias locales o asociaciones de vivienda para hacer lo mismo.

Pasos de acción como un propietario de negocios o un gerente:

¿Tienen los negocios participación en vivienda asequible para la comunidad? Sí, la tienen. Un negocio próspero necesita buenos empleados. Los nuevos empleados necesitan ser atraídos a la comunidad, y para ser atraídos deben por supuesto poder costearse el vivir allí. Similarmente, los empleados actuales que sean arrendatarios deben poder costearse el quedarse donde estén, y no ser sacados de sus casas por las rentas crecientes.

Los propietarios sabios de negocios por lo tanto tomarán pasos para la preservación de la vivienda asequible en la comunidad, apoyando algunas de las acciones citadas anteriormente. Más específicamente, un propietario de negocios o un gerente debe:

• Participar en asociaciones de vivienda asequible que puedan existir.
• Animar a otros negocios para que hagan lo mismo.
• Abogar por ventajas de impuestos para la construcción de nueva vivienda asequible. (Vea ítem 30.)
• Ayudar en el financiamiento de nuevas oportunidades de vivienda asequible.
• Construir vivienda asequible directamente.

Ejemplo: En áreas vacacionales, los negocios que necesitan trabajadores de verano frecuentemente han tenido dificultad atrayéndolos debido a las altas rentas. Para solucionar el problema, algunos negocios han construido la vivienda necesaria ellos mismos, y también la han mantenido abierta y accesible todo el año.

Paso de acción para un líder gremial:

• Considerar ofrecer un porcentaje de tiempo de los miembros del gremio bajo el sueldo prevaleciente para la construcción de vivienda asequible.

Pasos de acción para una fundación oficial u otra agencia subsidiaria:

•  Considere incrementar el grado en el cual su fundación o agencia subsidiaria esté participando en asuntos de vivienda asequible.
•  Trabaje junto con otros líderes en su área para estimular propuestas prometedoras de nueva vivienda asequible.
•  Haga condecoraciones directas para programas innovadores de vivienda asequible en su área subsidiaria. (Estos pueden ser préstamos, subsidios relacionados, o subsidios completos, como sea apropiado.)

Pasos de acción a nivel estatal:

Para gobiernos estatales:

• Colocar a la vivienda asequible arriba en la lista de prioridades del gobierno estatal e iniciativas políticas.
• Asignar fondos suficientes en el presupuesto estatal para subsidiar vivienda asequible para residentes estatales.
• Asignar fondos suficientes en el presupuesto estatal para subsidiar iniciativas prometedoras de vivienda asequible.
• Dar subsidios a las iniciativas de vivienda asequible seleccionadas.
• Proveer préstamos a bajo o ningún costo para tales iniciativas.
• Provea la asignación de ayuda local basado en la cantidad de porcentaje de nuevas unidades de vivienda asequible locales, o en indicadores relacionados de progreso, en una comunidad dada.
• Promulgue legislación “anti-snob” (o sea una legislación hacia la igualdad de derechos y oportunidades), provista para posible invalidación estatal de ordenanzas de zonificación locales en comunidades donde el suministro de vivienda asequible sea menor que un porcentaje designado.
• Busque activamente programas de subsidio de vivienda federales para iniciativas de vivienda asequible.
• Provea créditos de impuestos e incentivos tributarios para la construcción de nueva vivienda asequible, o para otras reservas de vivienda asequible que encuentren los estándares requeridos.
• Permita créditos de ingresos estatales por impuestos para contribuciones individuales a programas de vivienda asequible.
• Permita chequeos voluntarios de vivienda asequible en formularios de adquisición tributaria.
• Promulgue legislación para estimular o implementar de acuerdo con las iniciativas de vivienda asequible previamente mencionadas -- e.g., requerimientos de vivienda asequible en nuevas urbanizaciones, requerir cuotas de promotores inmobiliarios para la vivienda asequible, cambiar requerimientos de zonificación, control de rentas. (Véase ítems 9, 10, 12, y 15.)
• Establecer un número (o números) telefónico estatal libre de costo para proveer información sobre programas de vivienda asequible -- incluyendo iniciativas estatales y federales de vivienda asequible -- y también para responder a las preguntas de los ciudadanos sobre la vivienda asequible.
• Mantenga políticas tributarias estatales que no dependan desproporcionadamente en impuestos de propiedad, de forma tal que promuevan mayor accesibilidad para futuros nuevos compradores, y también asegurando que la gente retirada pueda continuar viviendo en sus propios hogares.
• Más específicamente: Promulgue legislación "rompe circuitos", poniendo tope al porcentaje de ingresos que un residente deba pagar por impuestos de propiedad.

Para grupos estatales:

• Trabajar junto con fundaciones y corporaciones para formar asociaciones de vivienda asequible estatales.
• Trabajar con asociaciones locales de vivienda y otras iniciativas locales para apoyar las iniciativas de vivienda asequible en comunidades individuales.
• Crear una organización estatal de asociaciones de vivienda locales, corporaciones de desarrollo comunitario, y/o iniciativas de vivienda asequible locales. Estas organizaciones pueden dedicarse a la abogacía, compartir información, y a desarrollar programas colaborativos.
• Proveer asistencia técnica y consejería a tales iniciativas.

A nivel federal:

Mientras que todos los participantes previamente mencionados pueden hacer mucho para crear vivienda asequible, el rol federal de estimular el desarrollo de vivienda es primordial. El gobierno de los EE. UU., principalmente a través del Departamento o Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) gasta millones de dólares en programas de vivienda asequible cada año. Ningún otro grupo u organización en los Estados Unidos, y tal vez en el mundo entero, tiene recursos equivalentes a su disposición.

Los recortes de presupuesto federal en la mitad de los 90’s redujeron el impacto relativo del HUD. Sólo en los últimos años su autoridad presupuestaria ha reanudado incrementos más proporcionales a la necesidad. A pesar de que el rol del gobierno federal en asistencia de vivienda puede ser debatido, muchos argumentarán que la contribución federal es inadecuada como lo es ahora. El espacio no permite una discusión completa de este punto particular; pero podemos citar la posición del mismo HUD en su reporte sobre asistencia de renta de vivienda en el 2000 previamente citado:

“Una audaz expansión en asistencia federal para vivienda asequible se necesita para ayudar a completar el compromiso de la nación hacia sus ciudadanos más necesitados para un hogar decente y accesible en un ambiente apropiado de vivienda.” (p. 53)

Lo cual sugiere que los ciudadanos y todos los grupos mencionados pueden:

Abogar por acciones federales de vivienda apropiadas.

Para resumir

 Muchos pasos de acción que han sido sugeridos en esta Sección de la Caja de Herramientas Comunitarias; al menos algunos de ellos funcionarán donde usted vive. Pero para finalizar esta Sección la siguiente pregunta, ¿cuáles son algunos de los factores clave para recordar que estén relacionados con el éxito de la vivienda asequible? Podemos resaltar unos pocos:

• Dinero. Algunos fondos para construir, renovar, mantener, y financiar vivienda asequible son esenciales. El gobierno federal es y presumiblemente permanecerá como la mayor fuente sola de fondos. Pero los gobiernos estatales y locales, fundaciones, negocios, y banqueros, como creadores o poseedores de riqueza, también tienen roles significativos que jugar para generar, apalancar, y alcanzar los dólares necesitados.
  • Algunas veces el pensamiento creativo sobre las fuentes de fondos puede dar resultados positivos. Como el Centro para el Cambio Comunitario nota: "La gente está a menudo sorprendida de que haya algo que puedan aprovechar. Podemos usualmente figurar algo -- fondos de los que nadie sabía. La clave es encontrar una nueva fuente de dinero, no ‘robar’ una fuente." (Vea Recursos; acotación de la p. 9.)
• Creatividad. El pensamiento creativo merece un párrafo propio. Mientras que el dinero es un factor clave, la creatividad entra en juego generando y usando el dinero lo más efectivamente posible. Toma creatividad el pensar e implementar un proyecto de vivienda asequible específicamente para proveedores de cuidado infantil, sólo como ejemplo, o para subsidiar parcialmente las buhardillas del interior de la ciudad para atraer a artistas al centro, o para desarrollar vivienda asequible en parques automotrices -- todo lo cual requiere proyectos reales en el lugar. La creatividad también significa encontrar nuevos usos para recursos que la comunidad ya tenga -- moteles abandonados, espacio extra en almacenes, cabinas vacacionales vacías, cualquier inmueble que la comunidad tenga para ofrecer. Si usted y sus colegas pueden sentarse y pensar en opciones de vivienda creativa en su propia comunidad, habrá tomado un gran paso hacia adelante.
•  Asociación. Como ya hemos mencionado, la vivienda asequible es un asunto complejo, típicamente requiere el esfuerzo combinado de muchos actores. Esta coordinación puede formarse mejor a través de asociaciones formales o informales entre aquellos involucrados. En tales asociaciones, los miembros planean, actúan, evalúan, y comparten éxitos juntos. De un reciente artículo: "...la mejor vivienda asequible que es creada hoy en día involucra asociaciones entre organizaciones comunales, gobiernos locales, instituciones corporativas y de préstamos, y las comunidades filantrópicas y religiosas." En otras palabras, las asociaciones generalmente son más efectivas que los individuos o grupos que actúen solos. (cita de Faith Schantz, “Home Makers,” The Neighborhood Works, Octubre/Noviembre, 1995, p. 17.)
• Compromiso. Pero finalmente, todo el dinero, creatividad, y asociación que uno pueda imaginar contará poco si el compromiso de crear vivienda asequible no es firme. Como en la mayoría de acciones comunitarias exitosas, el compromiso es una precondición del éxito. Y como en muchas situaciones de la vida, el compromiso viene del interior. Esto se aplica a todos los grupos que hemos discutido en esta sección -- ciudadanos, funcionarios locales, agencias de servicio social, iglesias, planificadores, banqueros, prestamistas, terratenientes, agentes inmobiliarios, negocios, gremios, fundaciones, y representantes estatales, así como otros. Todos tienen la responsabilidad de encontrar el compromiso necesario y la voluntad política acompañante, en ellos mismos.

Cuando aquel compromiso ha sido encontrado y activado, y cuando se junta con los fondos necesarios, y en asociación creativa, las perspectivas de asegurar vivienda económicamente asequible para todas las personas serán igual de brillantes.