Herramienta #1: Lo básico sobre la vivienda asequible en los Estados Unidos
Vivienda Pública
La vivienda pública es la vivienda de bajos ingresos operada por una autoridad de vivienda local. La vivienda pública fue provista por primera vez en los 30’s para proveer vivienda rentada decente y segura para familias de bajo presupuesto elegibles, los ancianos, y gente con discapacidad. Hay muchos tipos de vivienda pública desde diseminadas casas para una familia hasta departamentos de alta elevación. Hay aproximadamente 1.3 millones de familias viviendo en unidades de vivienda pública manejadas por más de 3,300 autoridades de vivienda. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU (HUD) administra ayuda federal a estas agencias de vivienda para gerenciar la vivienda asequible para residentes de bajos ingresos. El HUD proporciona asistencia técnica en planeamiento, desarrollo, y gerencia de urbanización.
La vivienda pública es asistencia basada en la urbanización. Esto significa que la asistencia está "adherida" a un desarrollo de vivienda específico de una autoridad de vivienda pública (PHA). Cuando hay una vacante en ese desarrollo, el PHA se la ofrece a los respectivos arrendatarios. Mientras ellos vivan en el departamento la asistencia se “queda” con ellos. Cuando la siguiente familia se muda, ellos reciben la asistencia. La vivienda pública está disponible para los arrendatarios que califiquen y es contingente en disponibilidad.
Vivienda Sección 8
El programa de vivienda Sección 8 es también un programa federal. Subsidia viviendas en el mercado de vivienda privada con certificados o vales emitidos a través de una PHA. La asistencia de Sección 8 es basada en el propietario. La asistencia basada en el propietario va con el propietario donde vaya o se mude. Con el certificado o vale el propietario encuentra vivienda para rentar en el mercado de vivienda privada y una PHA acepta asistirlos con la renta. La vivienda debe encontrar ciertos estándares básicos de calidad y la renta debe de ser razonable. La vivienda pública y los programas de Sección 8 da cuenta de 4.3 millones de unidades subsidiadas en los Estados Unidos.
En comunidades rurales, el Departamento de Agricultura de los EE. UU. provee asistencia en programas de rentas, mejora de hogar y préstamos de reparación y subsidios, y préstamos de autoayuda de vivienda para individuos de bajos ingresos y para familias a través del Servicio de Vivienda Rural (RHS). La asistencia de rentas asegura que los residentes mayores, discapacitados, y de bajos ingresos de moradas multifamiliares paguen no más del 30% de sus ingresos para vivienda.
Vea, Servicio de Vivienda Rural.
Vivienda Manufacturada
Una vivienda manufacturada (antiguamente "hogar móvil") es un hogar transportable hecho en una fábrica. Son más accesibles que los hogares convencionales y ofrecen muchas de las mismas amenidades. Los propietarios de hogares manufacturados rentan o compran tierra sobre la cual colocar una casa. Las PHAs pueden subsidiar viviendas para arrendadores o compradores calificados.
Iniciativas de vivienda enfocadas en la tenencia de hogar
- Vivienda cooperativa
- Fideicomisos inmobiliarios comunitarios
- Corporaciones de desarrollo comunitario
La vivienda cooperativa (también conocida como una "co-op") es un ambiente democrático de vivienda donde los propietarios cooperativamente tienen el edificio(s) en el cual viven. Los propietarios comúnmente forman una organización cooperativa sin fines de lucro a la cual cada persona o familia contribuye mensualmente para pagar gastos operativos. Una co-op es manejada por una junta de miembros. Los residentes compran una membresía en la cooperativa, pero el edificio(s), el terreno, y las áreas comunes son propiedad de la cooperativa. Los residentes viven allí como parte de los beneficios de la cooperativa y pagan un monto fijo cada mes para cubrir los gastos que incluyen el pago hipotecario, impuestos de propiedad, mantenimiento, seguro, servicios, y reservas.
Las cooperativas de vivienda vienen en formas que van desde hogares para una sola familia, casas de dos viviendas, casas de pueblo, apartamentos con jardín, departamentos de mediano y alto vuelo, casas de fraternidades y hermandades, dormitorios, comunidades rurales, subdivisiones de terreno con solares y servicios, y hogares manufacturados. Más de un millón de familias en los EE. UU. de todos los niveles de ingresos viven en hogares tenidos y operados a través de asociaciones cooperativas. La vivienda cooperativa es usada en áreas rurales para proveer tenencia de hogar más fácil de manejar para personas mayores. Esto le da lugar a hogares de una sola familia a tener casa para sus familias jóvenes y a su vez mantener la independencia para personas mayores saludables.
Las ventajas de la vivienda cooperativa son:
- Cargos mensuales razonables por impuestos y costos de operación
- Reducciones de impuestos
- Equidad de propiedad
- Los miembros pueden conjuntamente ejercer influencia sobre las tazas de impuestos y precios de servicios y obtener mejores servicios del gobierno local
- Los ahorros debido a los costos compartidos de propiedad y estatus sin fines de lucro.
- Control comunitario
- Diversidad cultural
- Responsabilidades de mantenimiento compartidas
- La propiedad reduce el vandalismo y mejora la seguridad compartida
Desventajas de la vivienda cooperativa:
- Dificultad en el financiamiento debido a que la membresía consiste en residentes de muy bajos ingresos
- Muchas cooperativas de bajos ingresos deben definir límites mínimos de ingreso para miembros potenciales para mantenerse financieramente viables
Un Fideicomiso Inmobiliario Comunitario (CLT por sus siglas en inglés) es una corporación democráticamente controlada y sin fines de lucro con una membresía abierta y una junta elegida de encargados que hace posible que familias de bajos ingresos se vuelvan propietarios. Un CLT típicamente adquiere o reserva terreno, pero vende edificios comerciales o residenciales en el terreno. Sin propiedad, el costo del terreno es minimizado o eliminado, haciendo que los hogares sean más accesibles. Los fideicomisos inmobiliarios comunitarios desarrollan vivienda asequible, espacio comercial, y parques promoviendo al mismo tiempo la tenencia de hogar, la preservación histórica, el control local, y la revitalización vecinal.
Los CLTs o fideicomisos inmobiliarios comunitarios operan en 31 estados del Distrito de Columbia. El modelo moderno de CLT fue desarrollado en los 60’s por activistas comunitarios que querían instituciones democráticamente controladas que mantuvieran terreno para el bien común y lo volverían disponible a individuos a través de usufructos de terreno de largo plazo. Muchos CLTs rurales aseguran el acceso al terreno y a la vivienda a gente de bajos ingresos y preservan las granjas familiares. Los CLTs urbanos a menudo tratan de combatir los efectos negativos de la especulación y el aburguesamiento.
La especulación y aburguesamiento de terreno a menudo resulta en el desplazamiento de residentes de bajos ingresos. La especulación involucra a un promotor inmobiliario que construye una propiedad a una alta ganancia por negocio o nuevo desarrollo residencial. El aburguesamiento involucra a varios individuos que van a un vecindario deteriorado, comprando la propiedad a bajo precio, rehabilitándola, y residiendo en el vecindario. A medida que la taza de aburguesamiento se incrementa, la cara del vecindario cambia radicalmente y los valores de propiedad se incrementan. Esto algunas veces inspira a los residentes a vender las propiedades con una gran ganancia.
Típicamente, un proyecto de un CLT tiene cinco o más fuentes de fondos que pueden incluir préstamos hipotecarios comerciales y préstamos de construcción, préstamos y subsidios del HUD, una agencia de financiamiento de vivienda estatal, fundaciones de préstamos y subsidios privados, créditos de impuestos, e inversiones en fondos de pensiones. Los proyectos de un CLT deben encontrar ciertos requerimientos de calidad de vivienda; eficiencia energética; preservación histórica; accesibilidad para minusválidos; plomo, asbestos, y otros requerimientos medioambientales; y niveles de accesibilidad. Comunidades enteras se benefician de esta cuidadosa propuesta para el desarrollo.
Una Corporación de Desarrollo Comunitario (CDC) es una organización de desarrollo no gubernamental manejada por personal profesional y juntas de ciudadanos. A menudo los miembros de la junta viven en la comunidad en la cual sirven, tienen un interés personal en mejorarla, y tienen conocimiento profundo sobre cómo hacerlo. Las CDCs son fundadas con recursos privados, corporativos y gubernamentales. Ellas crean oportunidades en sus comunidades a través de iniciativas comerciales, industriales y residenciales. Más de 2,000 CDCs sin fines de lucro existen en los EE. UU.
Los grupos sin fines de lucro son los que están usualmente más dispuestos a invertir tiempo y trabajo en ahorro y construcción de vivienda asequible, y que han provisto soluciones efectivas al problema de vivienda. El principal problema de contar completamente con promotores inmobiliarios privados para suministrar y restaurar viviendas públicamente subsidiadas es que a menudo hay conflictos entre las metas públicas de proveer vivienda y los intereses privados de beneficiarse a la expensa de los contribuyentes.
Bloque de Subsidios para Desarrollo Comunitario
El Acta de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 autorizó al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) para formar el Bloque de Subsidios para el Desarrollo Comunitario (CDBGs). La meta del programa era rehabilitar las áreas urbanas de la nación que están deteriorándose, construir liderazgo comunitario, y dar poder a la gente de bajos ingresos para tomar cargo de sus vecindarios y de sus futuros.
El CDBG ofreció fondos a una localidad en una base competitiva. Éstos fueron diseñados para unir vecindarios, líderes de negocios, y al gobierno para construir vivienda asequible, estimulando el desarrollo económico, creando trabajos, y proveyendo servicios sociales esenciales para comunidades en desventaja. Veinte años y 60 mil millones de dólares después, el programa ha sido juzgado como un éxito parcial. Los proyectos revitalizaron muchos vecindarios, pero los defensores de bajos ingresos tuvieron que mantener continuas batallas para obtener fondos y mantenerlos al alcance en vecindarios necesitados. Luego de que algunos gobiernos locales usaran dinero del CDBG para proyectos de cuestionable beneficio a los pobres, el programa fue enmendado para requerir que el 70 por ciento de los programas del CDBG debían beneficiar a ciudadanos de ingresos bajos y moderados.