Sección 2. Mejorar la calidad de la vivienda

• ¿Qué significa mejorar la calidad de la vivienda?

• ¿Por qué mejorar la calidad de la vivienda?

• ¿Cuándo intentar mejorar la calidad de la vivienda?

• ¿Quién debería involucrarse en mejorar la calidad de la vivienda?

• ¿Cómo mejorar la calidad de la vivienda?

El UN- Hábitat (Programa de Asentamientos Humanos de las Naciones Unidas) declara:

“Al comienzo del tercer milenio, se estima que 1.100 millones de personas vive en condiciones de vivienda inadecuadas, y eso solamente en las áreas urbanas. En muchas ciudades de los países en vías de desarrollo más de la mitad de la población vive en asentamientos informales, sin seguridad ni estabilidad y en condiciones que pueden ser descritas como amenazantes para la salud y la vida. De un estimado de 100 millones de personas sin techo alrededor del mundo, los datos disponibles sugieren que la proporción de mujeres y niños en esa cifra está en aumento”.

Las estadísticas sugieren la extrema necesidad en todo el mundo de viviendas de calidad. La rápida urbanización (la mitad de la humanidad vive ahora en las ciudades) hace necesario el acceso a la vivienda. Necesitamos examinar la forma de mejorar la calidad de la vivienda para las familias pobres y de la clase trabajadora. Esta sección versa sobre la mejora en la calidad de la vivienda. Eso significa que todas las personas tienen derecho a encontrar viviendas seguras, decentes y a precios accesibles, cercanas a los lugares en que trabajan, hacen las compras, estudian y juegan. Analizaremos cómo hacer que la vivienda actual sea accesible, cómo construir mejores viviendas para los sectores de ingresos bajos y medios y cómo utilizar edificios existentes para ayudar a crear una comunidad en el que todos tengan un buen lugar para vivir.

¿Qué significa mejorar la calidad de la vivienda?

En general, si las  personas pudientes necesitan mejorar su vivienda, pueden hacer que eso suceda. Tienen dinero para hacer reparaciones o renovaciones o, si no están satisfechos con lo que tienen, pueden conseguirse algo mejor. Por lo tanto, nuestra discusión sobre la mejora en la calidad de la vivienda está enfocada en mejorarla para todos aquellos para quienes esto es un problema. En otras palabras, para todas aquellas personas que no tienen recursos para construir, comprar o alquilar casas que cumplan con sus necesidades básicas de vivienda decente y adecuada.

Una excepción a esta regla tiene que ver con consideraciones ambientales. La construcción ambientalmente responsable, brinda tanto beneficio a la comunidad, independientemente de su costo, que deberíamos incluirla en nuestra definición de mejora de la calidad de la vivienda

Sin embargo, la mejora en  la calidad de la vivienda no está únicamente limitada a su costo asequible. La habitabilidad, el diseño, la responsabilidad ambiental y los efectos sociales, son igualmente importantes.

Asequibilidad

La asequibilidad económica de la vivienda está definida por los ingresos. La mayoría de las agencias y los expertos están de acuerdo en que la vivienda es asequible económicamente si no absorbe más del 30% del ingreso familiar. Sin embargo, a medida que el ingreso baja, el porcentaje del ingreso que se gasta en la vivienda aumenta. Las personas de bajos ingresos a menudo gastan hasta el 60% o más, y lo que obtienen por su dinero puede aun así, estar en malas condiciones y ser insalubre e inseguro.

La vivienda accesible no debería ser solamente barata. Toda vivienda, independientemente del costo, debería ser o estar:

• Decente. Eso significa que debe estar en buenas condiciones –sin pinturas descascaradas o paredes destrozadas; plomería y electricidad  que  funcionen; ventanas sin vidrios rotos, que abran y cierren bien; escaleras y barandas sólidas, etc. En el caso de edificios con muchas unidades, también significa el mantenimiento regular de éste: vestíbulos limpios, sin basura, ni grafiti, etc.
• Lo suficientemente grande para la gente que vive allí.
• Libre de materiales peligrosos: Asbesto, formaldehido, sustancias con alto grado de compuestos orgánicos volátiles (productos químicos tóxicos liberados por muchas pinturas, solventes, agentes de limpieza, pegamentos, etc.), pinturas con plomo y otras amenazas para la salud.
• Seguras. Cerraduras que funcionen en puertas y ventanas, una puerta de entrada con cerradura. En edificios de apartamentos, la seguridad puede incluir un sistema de intercomunicación. En residencias para ancianos puede haber interruptores de emergencia o campanillas que puedan alertar a alguien si un residente se ha caído o tuvo una emergencia médica.
• Adecuados para los residentes, especialmente ancianos y personas con impedimentos físicos.
• En áreas apropiadas. La vivienda de costo asequible, no debería ser construida automáticamente en las áreas menos deseadas de la ciudad o la comunidad: por ejemplo ser el único edificio residencial de un área industrial, o estar situado al lado de una fábrica que emite humos tóxicos. No debería estar frente al basurero o en una vecindad conocida por tener distribuidores de droga y balaceras en cada esquina.
• Razonablemente cercana a lugares de compras, transporte público, recreación y servicios sociales y de salud. En las ciudades, las compras básicas deben poder hacerse caminando.

Diseño

La Secretaría de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU. Ofrece principios de diseño de vivienda económica (a pesar de estar enfocados a viviendas económicas, los diseños de hecho son apropiados para viviendas de cualquier nivel).

Hay cuatro principios básicos:

1. La vivienda debería cubrir las necesidades de sus moradores.
2. Entender y responder a su contexto.
3. Realzar la vecindad.
4. Ser construida para durar.

La vivienda debería cubrir las necesidades de sus moradores.

Algunos de los criterios para cubrir esas necesidades incluyen:

• Tamaño: las unidades deben ser lo suficientemente grandes para el número de personas para las cuales están destinadas.
• Disposición: El espacio debería ser utilizado eficientemente (suficiente espacio para almacenaje en la cocina, dentro de armarios, etc.); las habitaciones o los espacios deberían diseñarse de una manera lógica (el área del comedor cerca de la cocina, por ejemplo); la circulación debería ser fácil y natural. Las unidades deberían ser fácilmente accesibles.
• Espacios públicos: Idealmente, debería haber espacio exterior para que los niños puedan jugar con seguridad y/o lugares para que los adultos puedan sentarse al sol o a la sombra. Si el presupuesto permite espacios comunes interiores, éstos deberían ser confortables y adaptables. Los vestíbulos y pasillos deberían ser bien cuidados e iluminados.
• Ubicación: La vivienda, como vimos arriba, debería estar cerca o permitir el acceso al transporte, las compras y la recreación. Las viviendas económicas no deberían ser asignadas específicamente a lugares donde nadie en particular desea vivir –al lado de una fábrica química o en un barrio peligroso.

La vivienda debería contemplar y responder a su contexto.

Esto se refiere tanto al contexto físico, histórico y social de lugar y el área. Por ejemplo:

• Debería utilizar bien el sitio, ser construida en la parte más seca del mismo, tener la fachada en la dirección apropiada (hacia el sol en climas frescos y hacia el lado contrario lado en climas cálidos), y aprovechar las características del lugar tanto para crear un espacio atractivo como para ayudar a evitar las condiciones climáticas extremas.
• Debería combinar con otros edificios cercanos. No necesariamente tiene que verse como otros edificios en el área, pero la utilización de materiales de construcción similares, ventanas, alturas, etc. ayudará a armonizarlo bien, aumentando el atractivo del vecindario.
• Debería reflejar la historia y el estilo del vecindario o la comunidad. La arquitectura podría reflejar el uso histórico del sitio. La fachada de un bloque de apartamentos podría ser revestida con el mismo ladrillo rojo utilizado en el siglo XIX en la fábrica textil que alguna vez ocupó ese lugar. En EE.UU., por ejemplo, un conjunto habitacional en un vecindario mayoritariamente hispano podría construirse en estilo español, reconociendo de esta manera el carácter cultural de la comunidad.

La vivienda debería realzar el vecindario.     

Hay una cantidad de maneras en que la vivienda puede añadir algo al vecindario.

• Puede añadir algo al atractivo del vecindario. La vivienda bien diseñada, con detalles coloridos o de particular buen gusto, puede hacer que todo el vecindario luzca mejor, especialmente si se hace eco de características interesantes de los edificios existentes.
• Puede añadir algo  al tráfico peatonal y a la vida de la calle. Reservar un espacio al nivel de la calle en un bloque de apartamentos u otro emprendimiento de muchas unidades,  para tiendas u otros usos comerciales significa que la gente estará utilizando la calle. Las actividades que atraen a la gente a hacer compras o socializar ayudan a crear una comunidad vecinal. Cuanto más se reconozcan y se hablen entre ellas en la calle las personas, ésta se vuelve más segura y más agradable.
• Puede cambiar el deseo de las personas de vivir en el vecindario. Un edificio interesante o particularmente lindo puede atraer a las personas a vivir en él. Ello a su vez, puede hacer que otros noten la existencia y las ventajas del vecindario y llevar nuevos residentes al mismo.
• Puede cambiar las actitudes de la gente. Quienes que no viven en las nuevas viviendas pueden comenzar a verse a sí mismos y al vecindario de distinta manera. Dado que un urbanista eligió colocar ese edificio realmente bonito justamente allí, el lugar debe ser bueno. El resultado puede ser que la gente preste más atención al mantenimiento de sus propios edificios y casas, y un aumento en el valor inmobiliario y en el orgullo de la comunidad.

La vivienda debería construirse para ser duradera.

En EE.UU., por ejemplo, la expectativa de vida de muchas casas y edificios de apartamentos es relativamente corta – no mucho más de 25 años. Sin embargo construcciones con más de 100 o hasta más de 200 años aún son habitables y sólidas. ¿Cómo construir viviendas que puedan durar por dos siglos en lugar de dos décadas?

• Utilizando materiales durables, de buena calidad y adaptados al ambiente. Algunos materiales se pudren o corroen en climas húmedos. Otros pueden deteriorarse con el calor del sol. Incluso otros, pueden probablemente fallar después de un tiempo bajo cualquier condición, simplemente porque no han sido hechos para durar. El uso de materiales apropiados puede hacer una enorme diferencia con respecto al tiempo en que puede sostenerse un edificio.
• Eligiendo materiales y técnicas de construcción que requieren poco mantenimiento. Hay muchos procedimientos para impermeabilizar varios materiales, pero algunos son tóxicos (venenosos) y la mayoría requieren una renovación continua, tal como el barniz para un piso de madera. La utilización de materiales naturalmente resistentes al clima y los insectos, disminuye la posibilidad de daños y el costo de su mantenimiento.

A pesar de que los materiales verdaderamente durables y de poco mantenimiento pueden ser más costosos, a menudo ahorran dinero a largo plazo dado los bajos costos de mantenimiento. La tecnología actual ha producido un sinnúmero de diferentes materiales de construcción –a menudo más baratos que los tradicionales – que pueden mantener los edificios más saludables por más tiempo.

Hay que tener cuidado, sin embargo, para asegurarse de que los materiales durables no contengan químicos nocivos. La madera tratada por ejemplo, a pesar de que resiste la podredumbre por décadas, es inyectada con un compuesto de arsénico que puede ser peligroso. Por años las casas fueron aisladas con formaldehido úrico, el cual resulta ser tóxico y especialmente peligroso al quemarse. Es necesario investigar para descubrir qué materiales se están usando y si son o no seguros.

• Empleando técnicas constructivas de alta calidad. Cuanto más solida y competentemente se construya un edificio, más probable es que continúe en pie dentro de 50 ó100 años. Vale la pena no escatimar en la construcción para poder después ahorrar dinero en reparaciones.
• Poniendo atención al uso que se da al edificio. Si los niños utilizan mucho algunas áreas, puede valer la pena reforzar pisos, escaleras y pasamanos u otros elementos de  esos lugares. Los corredores y otros espacios que soportan tráfico pesado podrían tener piso de superficie más resistente que el resto. Un análisis y planificación cuidadosos al diseñar el edificio puede agregar muchos años a su vida.

Responsabilidad ambiental.

Un emprendimiento  ambientalmente responsable utiliza los recursos cuidadosamente, preserva y guarda el entorno del sitio y las áreas a su alrededor, evita los  materiales y prácticas  no saludables y promueve el comportamiento saludable y responsable (en cuanto al medio ambiente) de los residentes. Hay literalmente cientos de maneras en que un edificio o un emprendimiento pueden responder a inquietudes ambientales, incluyendo:

• Utilización de materiales de construcción reciclados y no tóxicos.
• Aprovechando el sitio y el clima. Esto puede incluir la instalación de grandes ventanales en dirección hacia el sol en climas fríos o toldos para bloquear el sol del verano en climas cálidos; orientar los edificios para atrapar o evitar el sol o los vientos; aprovechar las características naturales (colinas, árboles) para bloquear el sol o el viento, etc.
• Utilizando – donde sea apropiado – material aislante y ventanas de panel térmico (ventanas con dos o tres vidrios separados por cámaras de aire, creando una barrera para el calor o el frío muy eficiente) para controlar la temperatura interior.
• Instalando ventanas que se abren o cierran para ventilación.

La biblioteca de una universidad en el noreste de EE.UU. fue construida en los años 60 con grandes paneles de vidrio con la intención de reducir los costos de calefacción en el invierno. Sin embargo, la combinación del sol entrando por las ventanas y el calor emitido de los muchos cuerpos de estudiantes presentes, hizo necesario hacer funcionar el aire acondicionado durante todo el año.

• Controlando el uso de energía a través de la maximización de la luz natural y la instalación de iluminación fluorescente de baja potencia; generando energía propia, con colectores solares para agua caliente y electricidad generada por el sol o los vientos.
• Instalando un techo “verde” (ecológico). Esto significa literalmente un techo verde – un techo plano cubierto de tierra donde se haya plantado césped –que puede controlar el escurrimiento de agua, proveer aislación contra el frío y el calor y hasta brindar un espacio para plantar un jardín. También puede significar un techo blanco que refleje la luz en un clima cálido o uno que recoja el agua de lluvia para ser usada como refrigerante, regadío u otros propósitos.
• Conservando y reciclando el agua. Esto puede lograrse utilizando grifos y duchas de flujo limitado, juntando y reciclando las “aguas grises” (de lavabos, bañeras y piletas de cocina, pero no de inodoros) para regar, refrigerar y usos similares; plantando en los jardines plantas nativas de la religión, para eliminar la necesidad de regar.

Además de lo que puede hacerse dentro y sobre los edificios, la utilización del sitio y de los edificios circundantes, puede también ser responsabilidad ambiental.

• Edificando cerca del transporte público y/o brindando transbordadores a las estaciones o centros de compras se puede reducir el uso innecesario de automóviles.
• Creando espacios aptos para peatones y bicicletas o senderos para caminar y andar en bicicleta, para fomentar el ejercicio y – nuevamente - reducir el uso del automóvil.
• Utilizando métodos de construcción y movimiento de tierra de bajo impacto (modificando el sitio lo menos posible y minimizando o eliminando el uso de maquinaria pesada). Esto incluye el respeto por las características del paisaje existente, especialmente aquellas como arroyos y pantanales, los cuales tienen un papel importante en la ecología local.
• Teniendo cuidado en no dañar o amenazar los recursos hídricos; en no utilizar materiales tóxicos al construir, mover la tierra o cambiar el paisaje; y en descartar de manera adecuada los residuos de la construcción, para no estropear el patio trasero del algún vecino.
• Recuperando zonas industriales abandonadas. Éstos son lugares abandonados de antiguos sitios industriales que están contaminados pero son recuperables. La utilización de uno de estos sitios para un emprendimiento puede ser dificultosa, ya que todo el material contaminante o tóxico debe ser removido o limpiado de tal forma que no sea nunca un peligro para los que vivan allí. Sin embargo, si se hace de la manera correcta, la recuperación de una zona industrial abandonada tiene muchas ventajas: recicla un área en donde ya se ha construido, en vez de limpiar un sitio nuevo y  eliminar más espacio abierto; limpia un área contaminada, dejando un ambiente más saludable y eliminando un peligro; convierte un problema en un valor para la comunidad.
• Recuperando edificios antiguos. Hacer habitables para la vivienda una vieja fábrica, depósito  u hotel, reutiliza un recurso valioso, en lugar de descartarlo; asimismo preserva la historia de la comunidad.
• Rehabilitando edificios abandonados. Muchos edificios antiguos se mantienen sólidos a pesar de su apariencia externa decadente. En lugar de ser demolidos, se pueden transformar en viviendas durables y atractivas, a menudo con el trabajo de quienes las ocuparían. Pueden proveer  vivienda a la gente, ahorrarle dinero (mediante el intercambio de su trabajo por una parte del alquiler o el precio de compra de la vivienda) y enseñarle habilidades al mismo tiempo. Pueden también llegar a rehabilitarse vecindarios enteros, eliminando edificios abandonados que puedan ser usados como lugares de venta de drogas o tornarse lugares peligrosos para el juego de los niños.
• Relleno. Es la práctica de construir viviendas en los lugares del vecindario que han quedado vacíos entre otros edificios, en lugar de hacerlo en un solo lugar. Esto utiliza espacios disponibles de un área ya construida eliminando así la expansión horizontal.
• Preservando los espacios abiertos mediante el uso de edificación en bloques. Con este tipo de edificación, las unidades de vivienda se construyen en un predio grande cerca unas de otras,  dejando el resto del mismo como espacio abierto común. Así, en lugar de que cada vivienda tenga su pequeño espacio abierto, todo el conjunto de viviendas tiene un espacio abierto mayor para compartir.

Efectos sociales

Mejorar la vivienda, especialmente la económicamente asequible, puede tener consecuencias sociales de largo alcance. Si la vivienda para gente de bajos ingresos no se construye sino en vecindarios de bajos ingresos, esos vecindarios pueden mantenerse de bajos ingresos – e ignorados - indefinidamente. Si la vivienda pública asequible es esencialmente segregacionista, ya sea por el diseño, el lugar o las circunstancias, es una oportunidad perdida para que personas de diferentes  procedencias puedan llegar a conocerse. Algunas de las formas en que las comunidades o los emprendimientos intentan mejorar la vivienda pensando en sus efectos sociales son:

• Emprendimientos de ingresos mixtos. Un emprendimiento de este tipo incluye, como podría suponerse, residentes con varios niveles de ingresos. A pesar de que todas las viviendas en un mismo emprendimiento puedan ser similares en diseño si no en tamaño, una cierta cantidad pueden estar subsidiadas (usualmente para residentes pobres o por debajo del nivel de pobreza en un 150 o 200%), otras pueden ser para gente de ingresos bajos o medios (con un alquiler o precio de compra basado en sus ingresos) e incluso otras pueden estar a precios de mercado (para una vivienda comparable). El intento aquí es el de crear una comunidad diversa que abarque dos o más niveles de ingreso, sin hacer distinciones, donde la socialización y la amistad sean posibles, atravesando transversalmente clases y culturas. Se asume que la gente de menores ingresos elevará sus aspiraciones y que los más adinerados mejorarán su comprensión y empatía con aquellos que tienen menos. Idealmente, la diversidad de los residentes removerá el estigma y el  aislamiento de la pobreza que a menudo acompaña a la vivienda subsidiada, y alentará a todos  a sentirse orgullosos de cuidar de sus casas. 
• Emprendimientos de uso mixto. Un emprendimiento de uso mixto incluye tanto residencias como espacios comerciales, generalmente edificios. Puede ser también de ingresos mixtos y/o incluir áreas residenciales para ancianos y familias con niños. Una de las ventajas del uso mixto, es que estimula la vida en la calle y crea en el emprendimiento una sensación de estar en un pueblito haciendo que la zona se sienta más segura y más agradable. También hace que el acceso a las tiendas u otros servicios sea más fácil para los residentes, especialmente ancianos y personas con discapacidades para quienes el transporte público puede ser de difícil acceso. 
• Viviendas para ancianos y personas con impedimentos físicos. Éstas brindan un entorno seguro para quienes la movilidad física puede ser dificultosa y que prefieren  saber que hay ayuda disponible en caso de una emergencia. La vivienda para ancianos a menudo incluye actividades planificadas y puede ofrecer también comidas. Les permite a los ancianos la posibilidad de mantenerse independientes, al mismo tiempo que encuentran un ambiente protector y que los respalda.
• Co-habitación. Esta es una forma de vivienda en la cual cada hogar tiene su propio espacio (ya sea un apartamento o una casa separada), pero todos comparten un espacio abierto y una casa comunitaria. Los residentes normalmente ayudan a planificar la comunidad y la manejan mediante el consenso, una vez establecida. La casa comunitaria brinda oportunidades para actividades tales como comidas comunitarias regulares (por lo general una o dos veces por semana), clases, reuniones de gestión de la comunidad y entretenimiento. Cuando funciona bien, la co-habitación  fomenta una comunidad donde todos conocen a sus vecinos, todos tienen una voz en el gobierno de la misma y todos contribuyen a mantener su carácter físico y social.
• Ubicación de las viviendas. La colocación de viviendas económicas en un vecindario relativamente pudiente o la ubicación de un emprendimiento de ingresos mixtos que incluya unidades de costo de mercado en emprendimiento  de bajos ingresos, puede tener efectos profundos tanto en los residentes como en el vecindario en que se encuentren. Un emprendimiento bien cuidado que incluya residentes de mayor nivel, puede hacer que tanto los residentes como los extraños vean al vecindario de forma más positiva, como también puede hacerlo la presencia de casas rehabilitadas en un área devastada. A menudo basta con uno o dos señales positivas – brillantes casas pintadas, un nuevo restorán, unos pocos estudios de artistas – para comenzar cambiar un vecindario.

Buscando los recursos y el apoyo para llevarlo a cabo

La mejora en la calidad de la vivienda a menudo conlleva cambios de política, siempre significa dinero y necesita de la cooperación de un gran número de personas. Los ingredientes básicos, que discutiremos con mayor detalle en la última parte de esta sección, son: el compromiso de la comunidad y el gobierno, incentivos y límites para los urbanistas, el cabildeo o abogacía y el involucramiento de todos los interesados, desde urbanistas inmobiliarios hasta residentes potenciales o reales de las viviendas mejoradas.

¿Por qué mejorar la calidad de las viviendas?

Parecería  ser que  el mejoramiento de la calidad de la vivienda es una gran tarea, que demanda una gran cantidad de organización y cabildeo además del propio trabajo de construcción o reconstrucción. ¿Por qué hacerlo?

Todo el mundo quiere vivir en una casa mejor. Es la razón por la cual los propietarios van hacia casas más grandes y mejores a medida que tienen más dinero y la razón por la cual quienes alquilan piensan en  volverse propietarios. Además, la mejora de las viviendas siempre es vista positivamente por parte de la comunidad y hace una enorme diferencia en las vidas de los que pueden mudarse de un apartamento inseguro y deteriorado a una casa limpia, bien cuidada y segura. Hay de hecho una gran cantidad de razones específicas para mejorar la calidad de la vivienda, algunas de las cuales son:

• Agrega algo al atractivo físico y social de la zona. Las casas mejoradas lucen mejor y hacen que la gente se sienta bien al mudarse a la zona.
• Aumenta el valor de la propiedad.  Esto es bueno para los propietarios – que típicamente tienen la mayor parte de su capital neto puesto en su casa más que en cualquier otro lado – para los urbanistas inmobiliarios, que tienen más para ganar por su inversión y para la comunidad, lo cual aumenta sus impuestos y por lo tanto puede ofrecer más servicios.
• Aumenta el sentimiento de orgullo de todos en el vecindario. Esta actitud a menudo lleva a que todos tengan más cuidado con su propiedad, ya sea que alquilen o sean propietarios, y puede cambiar el carácter del vecindario para mejor.
• La vivienda bien construida es menos agresiva con el medio ambiente. Si está planificada y construida de una forma ambientalmente responsable, la vivienda puede preservar energía y recursos naturales, brindar a los residentes un ambiente más sano y seguro para vivir, y durar indefinidamente.
• Mejorar la calidad de la vivienda sale más barato a largo plazo, tanto para los urbanistas como para la comunidad. La buena planificación y construcción reduce los costos de mantenimiento y reparación, haciendo que el urbanista ahorre dinero con el tiempo. La vivienda mejorada y bien cuidada es probable que también tenga consecuencias sociales que  le ahorren dinero a la comunidad – menores tasas de violencia y vandalismo y en general menos problemas sociales -  además de un eventual desarrollo del vecindario y una mayor recaudación tributaria.
• Puede incrementar la fuerza de trabajo real o potencial en la zona. Brindando viviendas cercanas a los empleos en la zona, se aumenta la cantidad de personas disponibles para cubrir esos puestos.
• Puede preservar  un espacio abierto y/o reutilizar un espacio ya construido con anterioridad que esté inutilizado. Con el uso de bloques de viviendas y otras estrategias, la vivienda mejorada puede preservar o crear un espacio abierto para el disfrute de los residentes o incluso todo el vecindario. En algunos casos un problema se puede convertir en algo valioso para la comunidad.

En Atlanta, el predio de la difunta empresa Atlantic Steelworks fue transformado en un emprendimiento de viviendas y comercial de tipo ingreso-mixto y uso-mixto. El proyecto Estación Atlántica incorpora viviendas accesibles, construcción ambientalmente responsable, limpieza de zonas industriales abandonadas, un entorno saludable y apto para los peatones y fácil acceso al centro de la ciudad. El proyecto transformó un predio industrial en ruinas en un vecindario atractivo.

• Puede reemplazar o renovar un conjunto de casas antiguas. Los edificios, al igual que la gente, tienen un período de vida, y cuando termina, necesitan ser reemplazados. Algunos están todavía sanos y simplemente necesitan una remodelación.Otros han llegado realmente al final de su vida útil y deberían ser demolidos. En ambos casos, pueden ser transformados en viviendas mejoradas ya sea con una restauración o construyendo nuevamente en el predio original o cerca de él. Esta acción crea viviendas que durarán por muchas generaciones futuras.
• Puede ser parte de un plan para anticipar el crecimiento de la comunidad. Brindar más viviendas de calidad puede tanto controlar como fomentar el crecimiento de la población. Las características de la vivienda pueden guiar ese crecimiento: la asequibilidad económica, el tamaño y la ubicación de las viviendas pueden ayudar a determinar quiénes serán sus residentes. 
• Es lo correcto. Todos tienen derecho a un lugar seguro y donde resguardarse del clima. En los países más desarrollados, el mercado brindará esos lugares para las personas que pueden pagarlo.  Para los que no pueden, la sociedad debería tener la obligación de brindar viviendas básicas que cumplan con esos criterios, de manera tal que ningún niño crezca expuesto a la pintura con plomo, ningún anciano se congele hasta morir en un frío apartamento y ninguna familia se sienta amenazada en su propia casa. 3

¿Cuándo mejorar la vivienda?

El tema de la mejora de la vivienda es como casi todos los temas cubiertos por la Caja de Herramientas Comunitarias: debería trabajarse continuamente. La falta de viviendas decentes y de costo accesible es un problema en la mayoría de las comunidades de ingresos medios en EE.UU., especialmente en la costa oeste y en el noreste. En esas y en la mayoría de las zonas del país, hay suficientes viviendas para la población – los porcentajes de casas sin ocupar varían entre un 5 y un 15% - pero las viviendas de costo accesible son otra historia.

Hecha esta declaración general, existen momentos en que es particularmente apropiado trabajar por la mejora de la vivienda.

• Cuando está en marcha un emprendimiento o una planificación comunitaria. Éste es un momento ideal para que activistas de la vivienda y otros interesados presionen para obtener viviendas económicas, diseño ambientalmente responsable e impactos sociales positivos.
• Cuando existe un clamor acerca de la falta de viviendas decentes. Avisos en periódicos y TV acerca de viviendas decadentes, el derrumbe o incendio de un edificio o simplemente una creciente toma de conciencia de que demasiada gente no tiene lugares adecuados donde vivir,  pueden alimentar un movimiento para mejorar la calidad de la vivienda en la comunidad.
• Cuando hay una crisis. Si la gente comienza a darse cuenta de que hay mucha más indigentes por la calle o que éstos se mueren de frío en el invierno, reaccionará. Lo mismo pasa cuando comienzan a oírse historias acerca de ancianos que se mueren de frío o de calor o que son asaltados en apartamentos inseguros. Ése es un momento para trabajar por la mejora de la vivienda porque el público está dispuesto a dar su apoyo y porque es desesperadamente necesario.

Desafortunadamente es muy común tener que esperar a que llegue una crisis para que el público se dé cuenta – independientemente de cuánto y por cuánto tiempo algunos activistas y otros interesados hayan estado tratando de decirlo – de que la vivienda (o cualquier otra cosa de la comunidad) necesita una mejora. La mayoría de la gente preferiría, inconscientemente, pensar que los problemas no existen, ya que arreglarlos toma tiempo y dinero. Sin embargo, –dado que la mayoría de la gente es decente de verdad – una vez que se da cuenta, la gente se sentirá en la obligación de atenderlos. Por esa razón, es importante aprovechar las oportunidades que surgen cuando la gente permite que un problema entre en su conciencia. Puede pasar un buen tiempo antes de que se tenga otra oportunidad si no se capitaliza rápidamente la que se tiene en ese momento.

• Cuando hay disponible financiación de alguna iniciativa federal, estatal o de una fundación. Esa iniciativa puede acompañar alguna de la situaciones comentadas anteriormente o puede ser aislada.  En ambos casos, puede ser una gran oportunidad para construir (o crear  a través de una restauración o rehabilitación de un edificio existente) mejores viviendas en la comunidad.

¿Quién debería involucrarse en mejorar la calidad de la vivienda?

Si se hace correctamente, el desarrollo de viviendas de buena calidad a precios asequibles (o ambientalmente responsables) necesita de un esfuerzo de colaboración durante todo el proceso de planificación, diseño y construcción (y también más allá, pero eso es tema de una sección por sí solo). Por supuesto que todos los involucrados – urbanistas, contratistas, prestamistas financiadores, residentes potenciales - deberían participar, pero hay otros cuyas voces son también importantes. Una posible lista de colaboradores está conformada por:

• El urbanista, particularmente si puede ganar algo prestando atención a las necesidades comunitarias.
• La comunidad empresarial, particularmente los prestamistas. La cuestión de préstamos a bajo interés para compradores de vivienda de ingresos bajos o medios, puede ser un problema, tal como puede serlo también, quién representa un riesgo moderado y quién no.
• Funcionarios estatales y federales. Ellos pueden ofrecer incentivos o poner ciertas restricciones a los urbanistas para obtener aquellos aspectos  del proyecto que se necesitan o se desean más. El proceso del permiso de construcción debe atravesar juntas locales y estatales, puede haber financiación pública involucrada, las viviendas deberán ser conectadas a la red de alcantarillado y  a las líneas de abastecimiento de agua – éstas son razones para involucrar desde el inicio a funcionarios de la comunidad, a fin de evitar malos entendidos, obtener el emprendimiento que la comunidad desea y para asegurarse de que el proceso fluya sin problema.
• Financiadores. Dada la cantidad de financiación que requiere aun hasta un pequeño emprendimiento de viviendas, los financiadores probablemente querrán ser parte del proceso.
• Vecinos. Formando parte del proceso, los vecinos pueden hacer que sus inquietudes sean tomadas en cuenta y no sentir que no han sido escuchados. Además, quienes se oponen al proyecto pueden volverse partidarios del mismo si participan de la planificación y pueden tener cierto sentimiento de propiedad sobre el producto final.
• Inquilinos o compradores potenciales. Incluyendo a las personas que probablemente habitarán las nuevas viviendas, se puede saber cuáles son sus necesidades, qué características les parecen importantes, cómo es probable que se usen los edificios, qué les gusta y les disgusta del sitio propuesto, del diseño, etc. Además, si participan en la planificación, también están adquiriendo un sentimiento de propiedad sobre el proyecto terminado, lo que significa que están propensos a sentirse orgullosos y cuidar del mismo.
• Los medios de comunicación. Pueden ayudar a educar a la comunidad acerca de la necesidad de una iniciativa para mejorar la vivienda y a persuadirla para apoyarlo.

¿Cómo mejorar la calidad de la vivienda?

Hasta ahora hemos discutido varios aspectos acerca de viviendas de calidad, económicas y beneficiosas para la comunidad. El trabajo real en la mejora de la vivienda de una comunidad, sin embargo, es hacer todos los edificios y restauraciones posibles. Eso es lo que abordaremos en esta parte de la sección.

¿Cómo hacer para convencer a los urbanistas inmobiliarios  - que usualmente están preocupados principalmente por el dinero que ganarán con el proyecto – de construir viviendas asequibles y/o  respetuosas del medioambiente?  ¿Cómo hacer para conseguir que se construyan en el lugar y de la forma en que uno quiere, si la comunidad no está pagando por ello directamente? Probablemente la acción más efectiva sería ofrecerle al urbanista algún incentivo – p.ej. algo que desea – a cambio de algo que la comunidad desea. Si eso no funciona, o no tiene algo que el urbanista desee, se puede intentar conseguir restricciones o regulaciones que brinden al menos algo de aquello que la comunidad está buscando. Hay otra cantidad de pasos que la comunidad puede seguir– ya sea sola o junto a los urbanistas, prestamistas, residentes y otros, para robustecer una iniciativa de viviendas de alta calidad.

En esta sección, se da por sentado que los esfuerzos serán realizados por uno o más grupos comunitarios y que los lectores de esta sección de la Caja de Herramientas serán miembros de tales grupos. Pero ¿Qué pasa si alguien está tratando de comenzar uno de esos grupos o está interesado simplemente como individuo en ayudar a continuar el desarrollo de viviendas de alta calidad y económica en su comunidad? Hay algunas cosas que esa persona (o usted) puede hacer, por lo menos para comenzar, las cuales pueden convertirla en una efectiva activista por la vivienda.

• Aprender todo lo posible acerca de la situación actual de la vivienda, acerca de la calidad de la vivienda en general y acerca de incentivos y regulaciones actuales o potenciales que puedan tener relación con la oferta de viviendas en la comunidad. Cuanto más se sepa, mejor se entenderá la situación y más valiosa se volverá esa persona para un esfuerzo relativo a la vivienda.
• Conocer a los funcionarios locales y estatales (y a sus ayudantes) responsables de la creación de políticas de vivienda, y que puedan ayudar en el diseño de las mismas. Encontrar un líder influyente para mejorar la calidad de la vivienda puede ayudar mucho para hacer realidad las metas.
• Hacer lo que se pueda individualmente para avivar la idea y agitar a otros para que realicen acciones. Se puede escribir cartas al editor, contactarse con los medios de comunicación de otras formas, tomar fotografías de viviendas inferiores al nivel medio, mostrarles a los funcionarios ejemplos de viviendas accesibles de calidad, hacer una lista de las personas influyentes conocidas o con las que se pueda tener una reunión. Todas estas acciones y otras similares pueden tener su efecto en las características de la vivienda en la comunidad.
• Lo más importante, averiguar lo que otros individuos o grupos están haciendo acerca de la mejora de la vivienda. Una persona normalmente es más efectivo si se une a otros que tienen las mismas preocupaciones. Unirse a un grupo existente es una muy buena manera de aprender acerca de los temas de la vivienda y da la oportunidad de tener un papel en la determinación de políticas para la vivienda.

Comenzaremos con algunos lineamientos generales para la mejora de la calidad de la vivienda

Lineamientos generales.

• Llevar a cabo una encuesta acerca de las necesidades y elementos favorables de la vivienda comunitaria. ¿Dónde particularmente se necesitan viviendas o dónde necesita mejorarse significativamente? ¿Cuáles son las desventajas (actividad pandillera, edificios en pie pero verdaderamente insalvables, exceso de edificios) de la zona? ¿Cuáles son los recursos disponibles (edificios sólidos pero deteriorados o abandonados, predios vacíos sin uso, etc.,) para el mejoramiento de la vivienda? ¿Cuáles son las necesidades de la gente en la zona?

(¿Viviendas para ancianos o para familias con niños pequeños, apartamentos para inquilinos individuales?)  Los primeros pasos en el mejoramiento de la vivienda son: evaluar la

Situación actual de la vivienda y la búsqueda de lo que los miembros de la comunidad con ingresos bajos o  medios ven como más necesario.     

• Promover la participación. Como mencionábamos antes, los esfuerzos en pro de mejores viviendas funcionan mejor si se involucra a la mayor cantidad de personas afectadas posible. Si el proceso de planificación es una colaboración entre funcionarios, el urbanista, el arquitecto, los vecinos y los residentes actuales o potenciales, es más probable que la comunidad obtenga viviendas que no sólo serán bienvenidas sino también atractivas, funcionales, habitables, bien construidas, bien cuidadas y realmente económicas. Los vecinos que inicialmente se oponían al proyecto, terminarán por sentirse propietarios del mismo ellos también. El proceso participativo también dará a los potenciales residentes la oportunidad de conocer y desarrollar relaciones con sus vecinos antes de mudarse, haciendo que les sea más fácil integrarse al vecindario. Además, cuanta más gente pueda involucrarse en el proceso, más partidarios habrá cuando se los necesite.
• Considerar la diversidad. Es necesario pensar cuidadosamente acerca del carácter del vecindario o la zona en la que se ubicará la vivienda, y acerca de la cultura, clase y raza o etnia de quienes probablemente la habitarán. ¿Qué puede hacer la comunidad para alentar y apoyar la diversidad? ¿Cuál será el impacto en el vecindario de una población diversa o diferente? ¿Cuál será el impacto en los residentes de un nuevo emprendimiento al mudarse a una situación diversa u homogénea? ¿Cómo pueden la comunidad, el urbanista, los vecinos y los residentes prepararse mejor para los cambios y asegurarse el confort y la interacción? Aquí es donde el proceso preparatorio puede brindar enormes ganancias.
• Esforzarse por lograr la equidad. Planificar y construir viviendas accesibles con la misma consideración que se tendría con un emprendimiento de mayor nivel. Las casas o apartamentos económicos pueden no ser tan grandes o bien diseñados como los destinados a los más pudientes, pero no hay razón alguna para que no sean bien diseñados y habitables. Recuerde que cuando uno se refiere al patrimonio neto de alguien, se está refiriendo al valor de su dinero y posesiones, no a su valor como persona.
• Tenga en cuenta el impacto, especialmente de un emprendimiento grande, sobre la zona en que será construido. Si está dirigido a familias, ¿hay escuelas adecuadas disponibles? ¿Hay suficiente espacio seguro para juegos y acceso a posibilidades de entretenimiento como parques, campos deportivos y cines?  ¿Hay comercios o espacio disponible para que se instalen allí nuevos mercados o tiendas? ¿Hay transporte para residentes ancianos y personas con impedimentos físicos? ¿Qué consecuencias tendrá  un salto súbito en la población en el carácter del vecindario, el tráfico peatonal o vehicular, las necesidades de más transporte público?
• Planificar, diseñar y construir viviendas alrededor de las necesidades de los residentes, no las del contratista o el urbanista (dentro de límites de costo razonables). Particularmente cuando los fondos son limitados, la consulta con los residentes ayudará a determinar dónde gastar y qué cosa no es necesaria. Si la vivienda cubre las necesidades de los ocupantes, estarán más propensos a quedarse, creando una comunidad estable –buena para el cuidado y mantenimiento del proyecto y también para construir un capital social entre los residentes y el vecindario en general.
• Ser creativo. Se pueden transformar en viviendas edificios diseñados para otros usos. Por ejemplo: se pueden colocar viviendas económicas por todo el vecindario; poner a los ancianos y a las familias con niños en lados diferentes de un edificio de múltiples unidades, dejando espacios comunes donde puedan interactuar; construir al lado o cerca de una terminal de transportes (éstas son todas ideas reales que se han puesto en práctica con éxito, algunas de ellas en varios lugares). No nos debemos limitar a la visión convencional de la vivienda.
• Planificar el reclutamiento de inquilinos o compradores. ¿A quiénes se quiere reclutar? ¿Qué canales de comunicación se utilizarán para llegar a los potenciales residentes? ¿Qué tipo de criterio de selección – si es que se usa alguno - se utilizará? ¿Qué tipo de ayuda con los formularios de inscripción, préstamos, etc. se les dará a las personas interesadas?

Brindar incentivos a los urbanistas

El tipo de incentivo que una comunidad puede ofrecer está limitado solamente por las leyes y la creatividad de la comunidad y el urbanista. Algunos relativamente comunes son:

• Exenciones de impuestos. Muchas comunidades ofrecerán al urbanista exonerarlo de los impuestos a la propiedad o una tasa de impuestos a la propiedad reducida por un número determinado de años, luego de completado el emprendimiento. Una variación de esto es el aumento de la tasa en pequeña cantidades  anualmente, hasta llegar a la tasa completa.

El gobierno federal y algunos estatales podrán ofrecer exenciones tributarias por contar con características ecológicas, tales como calentadores de agua solares, paneles solares para la producción de electricidad, calderas de alta eficiencia y equipos similares.

• Subsidios.  Los subsidios – fondos utilizados para ayudar a alguien a pagar algo – pueden ofrecerse de muchas maneras. La más familiar para todos nosotros es el ofrecimiento de subsidios a inquilinos, que terminan transfiriéndoseles a los propietarios. Es decir, el inquilino paga solamente una parte del alquiler real y el subsidiario – generalmente el gobierno local, estatal o federal – paga el resto. Otra posibilidad es ofrecer subsidios a los urbanistas inmobiliarios  para ayudar a pagar los proyectos que la comunidad desea. Incluso otra es subsidiar a los propietarios (o urbanistas) para reparar viviendas –una porción de las cuales será económicamente asequible; subsidiar el costo de los terrenos; subsidiar el costo de conexión a los servicios locales de agua y saneamiento.
• Donaciones. La comunidad puede ayudar al urbanista a obtener una donación para  pagar parte del proyecto o ambos pueden postularse juntos para obtener una donación que les permita diseñar viviendas económicas de una manera particular (para mayor información sobre cómo redactar una solicitud de donación, vea la Herramienta Cómo redactar una solicitud  de donación para financiamiento bajo el subtítulo “Cómo hacerlo”.
• Terrenos públicos gratuitos o de bajo costo. A los urbanistas se les pueden ofrecer terrenos propiedad de la comunidad, ya sea sólo como incentivo o porque la comunidad desea viviendas en ese lugar…o ambas cosas.
• Apoyo de infraestructura. La comunidad puede estar de acuerdo en proveer a su propio costo, calles, agua, electricidad u otros servicios, como parte de su contribución a un emprendimiento de viviendas asequibles.
• Un aceleramiento del proceso. Es típico que un emprendimiento requiera una gran cantidad de permisos de parte de la comunidad – no solamente permisos de construcción, sino también relacionados con la distribución zonal, el agua, el saneamiento, el pavimento y las calzadas para automóviles, líneas eléctricas, etc. La aceleración del proceso de obtención de estos permisos puede ahorrarle al urbanista una gran cantidad de tiempo y dinero.
• Llevar de la mano. Este término se refiere al caso de una comunidad que guía al urbanista a través de cada paso del proceso necesario para echar a andar un proyecto y construir. Es una extensión del incentivo mencionado anteriormente, pero puede llegar tan lejos, en una gran ciudad, como asignar un funcionario para trabajar directamente con el urbanista durante todo el proceso, a fin de hacerlo lo más fácil posible tanto para el urbanista como para la comunidad.
• Excepciones a algunas regulaciones. La comunidad puede conceder excepciones – permisos para hacer algo que difiere de lo que establece una regulación – para una cantidad de cosas. Una de las excepciones más comunes es la de densidad: El urbanista podrá sobrepasar la cantidad de unidades permitidas por las regulaciones de distribución zonal. Otras excepciones podrían ser para la altura del edificio, distancia (cuán lejos debe estar el edificio de la acera o el borde del terreno), cantidad de lugares para estacionamiento, etc.
• Zonas de proyecto. Estas zonas son designadas por el gobierno federal y se refieren a áreas que necesitan desarrollo económico o de otro tipo. El realizar un emprendimiento de viviendas económicas en esas áreas, le da al urbanista una cantidad de incentivos específicos, a menudo uno o más de los mencionados anteriormente.

Solicitar devoluciones a cambio de los incentivos

En general los incentivos vienen condicionados. Algunas veces, la única condición es la de terminar el proyecto en sí, si es que los planes del urbanista ya satisfacen las necesidades de la comunidad. Sin embargo, por lo general, los incentivos son otorgados  a cambio de acciones específicas por parte del urbanista. Una corta lista de posibilidades:

• Un emprendimiento de ingresos mixtos deberá apartar determinada cantidad de unidades para residentes de bajos o medianos ingresos.
• El urbanista se compromete a cumplir con normas ambientales.

En EE.UU., el Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental es el sistema que establece los criterios para que una edificación sea considerada ecológica. No es el único sistema ambiental para calificar edificios, pero es ampliamente reconocido y respetado. Algunos estados lo utilizan; otros establecen su propio sistema.

• El proyecto cumplirá con las especificaciones de construcción acordadas.
• El urbanista hará la limpieza de una zona industrial abandonada como parte del emprendimiento.
• El urbanista acatará los requisitos de densidad. Esto puede ser requerido en un sitio con regulaciones medioambientales.    
• El urbanista acepta un convenio con la comunidad por el cual las unidades no pueden ser vendidas con fines de lucro por el comprador original o alquiladas a una tasa mayor (ajustada por inflación)  por parte del urbanista, por un determinado período de tiempo o por siempre. Este requisito está diseñado para mantener las unidades asequibles durante toda la vida del emprendimiento.
• Un urbanista construye cierta cantidad de unidades económicas en un lugar, a cambio de que se le permita construir un emprendimiento de mayor valor en otro. En algunos casos este último puede ser alguno que no cumpla con las regulaciones, y el emprendimiento asequible económicamente es el “precio” de la comunidad por otorgar las excepciones a esas regulaciones.
• El urbanista está de acuerdo en construir en un determinado vecindario o zona.
• El urbanista está de acuerdo en proveer transporte o una conexión al transporte público.
• El urbanista está de acuerdo en realizar mejoras en la zona – árboles, parques, mejoras en los caminos, estacionamientos, líneas de saneamiento, puentes, etc.

Desarrollar y hacer cumplir las regulaciones y otros límites al urbanista

Los incentivos son ideales – generalmente son proposiciones en las que todos ganan y hacen felices a todo el mundo. Si no son suficientes o posibles, sin embargo, las regulaciones y los límites pueden ser utilizados en su lugar, o adicionalmente, para mejorar la calidad de la vivienda.   

En cualquier comunidad, ya existen muchas regulaciones relativas a la vivienda. Son normalmente requisitos sobre tamaños mínimos de los lotes, densidad (la cantidad de unidades por acre), altura de los edificios, calidad de la construcción, cantidad y tipos de permisos requeridos, eliminación de la basura, etc. etc. Ya hemos hablado de cómo las excepciones a algunas de estas regulaciones pueden ser usadas como incentivos. Existen también formas en las que los requisitos incluidos en las regulaciones pueden ser usados para mejorar la vivienda en la comunidad.

• Zonificación incluyente. Esta práctica, utilizada en cada vez más comunidades, requiere que cualquier nuevo emprendimiento incluya una cierto porcentaje de unidades asequibles económicamente. El nivel de asequibilidad puede ser el mismo para todas (digamos 10% subsidiadas, 10% para bajos ingresos, 10% para ingresos moderados) o puede ser ajustada dependiendo de una cantidad de factores (la ubicación del emprendimiento, la media o el valor máximo del alquiler o el precio de las unidades, etc.).
• Vivienda vinculada. El vínculo es entre la cantidad de unidades construidas y el costo proyectado para la comunidad por el aumento de servicios y escuelas para las familias que habitan en esas unidades. El urbanista paga una tasa por unidad para ayudar a paliar esos costos. Otro tipo de vinculación regulada cobra una tasa a  emprendimientos industriales, comerciales y de oficinas, para ayudar al pago de los costos de las nuevas viviendas que estos emprendimientos requerirán, a raíz de los trabajadores que atraen o traen con ellos. En algunos casos, se requiere directamente que estos urbanistas provean una cierta cantidad de viviendas, a menudo a precios accesibles. Estos requisitos vinculantes pueden venir además acompañados de incentivos, para que le sea más fácil  al urbanista cumplir con ellos.
• Impuestos o cuotas en emprendimientos de mayor valor. Una comunidad puede imponer cuotas o impuestos especiales a los urbanistas cuyas unidades se venden o alquilan por encima de cierto valor. El dinero así recaudado, se destina a mejorar o crear viviendas asequibles.
• Se puede requerir a los urbanistas a cumplir con las normas medioambientales.

Obtener financiación pública para viviendas y/o la construcción de las mismas.

Existe una cantidad de formas en las que el gobierno local, estatal o federal puede contribuir a financiar o propiamente construir viviendas económicamente asequibles.

• Vivienda construida y mantenida públicamente. La vivienda pública existe en la mayor parte de las grandes ciudades. En EE.UU., por ejemplo, La mayoría tenía como intención alojar a gente de ingresos mixtos o veteranos de la 2a. Guerra Mundial, pero en las últimas tres o cuatro décadas, han estado destinadas a los pobres.  Los problemas con la vivienda pública son bien conocidos: una buena parte están aisladas, mal construidas y mantenidas y son peligrosas. Esto no tiene por qué ser así, pero la construcción, gestión y mantenimiento de nuevos emprendimientos deben ser monitoreados cuidadosamente para asegurarse de que cumplen con las normas. En décadas recientes, la vivienda pública más exitosa ha sido la de ingresos mixtos, en las que los residentes de ingresos medios han estado más dispuestos a responsabilizarse por la gestión durante cierto tiempo.  
• Consorcios comunitarios. Un consorcio comunitario puede ser una organización privada sin fines de lucro o puede ser operada por la propia comunidad. Su propósito es comprar tierra para fines comunitarios, a menudo para protección de espacios abiertos; pero muchos consorcios también compran terrenos para construir viviendas económicas. Los terrenos quedan a disposición hasta que se encuentra algún urbanista o alguna financiación adecuada. La comunidad puede actuar o no como su propio urbanista en esta situación. 
• Uso de terrenos públicos. Construir en terrenos que son propiedad de la comunidad, hace bajar los costos del emprendimiento. La comunidad puede utilizar los terrenos públicos como incentivo para un urbanista(quien financiará por sí mismo el proyecto) o contratar con un urbanista la construcción de vivienda asequible en el terreno de su propiedad

 Involucrar a los bancos y trabajar con inquilinos o compradores de ingresos bajos y medios.

• Se debe involucrar a los bancos para que brinden servicios a personas de bajos ingresos. En el caso de EE.UU., las comunidades pueden hacer uso de la Ley de Reinversiones Comunitarias, la cual requiere que los bancos brinden ciertos servicios a las comunidades donde operan, para facilitar préstamos a bajo interés para compradores de bajos ingresos o para urbanistas que construyen viviendas de precios módicos.                                                                                                                
• Ayudar a los consumidores a encontrar hipotecas accesibles. Los compradores de viviendas pueden calificar para préstamos de bajo interés, de los cuales quizá no tienen conocimiento.

En EE.UU., La Ley de Protección del Crédito del Consumidor protege a los deudores de los bancos y compañías de préstamos que no explican claramente todos los costos implícitos en un crédito hipotecario. Algunos prestamistas inescrupulosos dan intencionalmente créditos a consumidores de bajos ingresos que no podrán pagarlos. Cuando el deudor entra en incumplimiento (deja de hacer una cierta cantidad de pagos), el prestamista puede entonces quedarse con la casa y volver a venderla nuevamente.

Los programas de vivienda comunitarios o de algunas agencias, como parte de la educación a los compradores, a menudo monitorean los préstamos para estar seguros de que son accesibles para el prestatario. Si en apariencia hay un engaño por parte de la organización prestamista, ésta puede ser procesada de acuerdo con la ley.

• Informar a inquilinos y compradores. Algunas comunidades informan a los residentes potenciales de viviendas accesibles acerca de cómo utilizar el crédito, cómo decidir cuánto realmente pueden pagar por su vivienda, cómo entender los costos hipotecarios, qué se necesita hacer para comprar una casa, etc. El propósito es asegurarse de que una vez que un individuo o una familia toma posesión de un apartamento o una casa de bajo costo, podrán hacer los pagos y quedarse por un buen tiempo.

En algunos casos, la educación/información puede incluir el modo de cuidar el hogar. A los residentes de un emprendimiento en Chicago (EE.UU.) se les solicitó concurrir a clases donde se enseñaba sobre el mantenimiento de los hogares, cómo llevarse bien con los vecinos, resolución de conflictos y otras habilidades necesarias para vivir confortablemente en un entorno que no era una zona de guerra.

• Utilizar programas de “autoconstrucción”. La comunidad puede comenzar o trabajar junto a otras agencias para la vivienda, en programas mediante los cuales las familias de bajos ingresos pueden pagar parte de los costos de su casa, literalmente, con el sudor de su frente, es decir, con su propio trabajo. Muchos de estos programas tienen un supervisor de construcciones provisto y pagado por la agencia o la comunidad, el cual trabaja con un equipo de propietarios futuros para construir casas para cada uno de ellos de forma colaborativa. El costo de construcción de las casas es únicamente el de los materiales,  exceptuando los trabajos que deben ser realizados por un contratista autorizado (por ejemplo la conexión de la casa a la red de electricidad) o que son prácticamente imposibles de realizar por el equipo (como una excavación profunda).

Típicamente, las casas construidas de esta manera siguen un único diseño o un pequeño número de ellos, con planos suministrados por la agencia o la comunidad. En lugar de ser construidas una por una, las casas van edificándose todas al mismo tiempo. Esto es para asegurarse de que todos ayuden con todas las casas, en lugar de abandonar la cuadrilla cuando su casa está terminada.

Una variación de este sistema es la vivienda cooperativa, que involucra la rehabilitación o la restauración de un edificio existente para transformarlo en una vivienda de muchas unidades, que se vuelve propiedad del equipo que hace el trabajo. A diferencia de los programas de autoconstrucción, en los cuales un equipo puede construir casas en varios lugares diferentes, el equipo de vivienda cooperativo asume el compromiso de vivir juntos, o al menos en una cercana proximidad, al finalizar el trabajo. A menudo, en lugar de que cada familia sea propietaria de cada unidad del edificio, el total del mismo es propiedad de todos los residentes como una cooperativa. En este caso deben existir acuerdos claros acerca de qué es lo que pasa cuando uno de los residentes se va o cómo se seleccionará a los nuevos residentes, etc.

Unirse al proceso de un emprendimiento en colaboración

Hemos hablado acerca de la necesidad de participación de todas las partes afectadas en el proceso de planificación y desarrollo. Esto es necesario por razones políticas y sociales – conduce al apoyo y sentimiento de propiedad del proyecto, pone a los vecinos en contacto, etc. – pero también es práctico. La habilidad de los residentes y los vecinos para trabajar directamente con los arquitectos  y entre ellos acerca de temas de diseño, de colaborar con los contratistas y proveedores para entender los costos a corto y largo plazo de los diferentes métodos y materiales, de los urbanistas y funcionarios locales para resolver permisos y problemas como colegas y no como adversarios, son todas destrezas que probablemente tengan un mejor resultado final.  En total, brindarán mayor satisfacción a los residentes, los vecinos y la comunidad, y crearán una población más estable en el largo plazo.

¡Hacer activismo!

Cualquier esquema de vivienda necesita  de dinero y apoyo de la comunidad. En raras ocasiones, el dinero cae del cielo, en la forma de una iniciativa gubernamental, un urbanista comprometido socialmente o una fundación interesada. La mayor parte del tiempo, alguien debe ir en busca de la financiación. El apoyo de la comunidad raramente cae del cielo: es generalmente el resultado de la educación y la persuasión pública, artículos en los medios, muchas conversaciones y muchas otras actividades y eventos, y la difusión de información durante un largo período.

La abogacía (cabildeo, defensa, activismo) es la forma de encontrar fondos y apoyo público. Otra financiación puede provenir de averiguar sobre fundaciones y otras fuentes privadas, pero la mayor parte de las iniciativas de vivienda -  a causa de la gran cantidad de dinero implicada -  es pública. Y, la mayoría de las veces, obtener financiación pública y apoyo para las iniciativas de vivienda, implica utilizar el activismo en gran medida.

Hay cinco capítulos en la Caja de Herramientas Comunitarias acerca de la abogacía. Se puede consultar, y  armar un plan para mejorar la vivienda en la comunidad en cuestión y luego llevar a cabo las acciones apropiadas.

Perseverar mientras haya gente con necesidad de un techo.

Son pocas las comunidades que tienen suficientes viviendas económicamente accesibles. A menos que el esfuerzo que se está a punto de comenzar o en el que se está involucrado resuelva el problema en la comunidad en el futuro, se tendrá que continuar trabajando indefinidamente para mejorar la calidad de la vivienda. Es necesario perseverar, con la certeza de que se está ayudando a individuos y familias a obtener un techo que sea seguro y que ayude a mantener adecuadamente una buena calidad de vida.  

Para resumir

Para los propósitos de esta sección, mejorar la calidad de la vivienda se refiere a hacerla accesible económicamente a personas de ingresos bajos y medios, y a promover los emprendimientos y las construcciones con responsabilidad medioambiental. Esto significa no solamente que los edificios sean a precios módicos, sino también que sean habitables, estén bien diseñados, sean apropiados para su ubicación y respetuosos social y culturalmente, y lo más ecológicos posible.

Mejorar la calidad de la vivienda implica un esfuerzo en colaboración (aunque es mucho lo que un individuo puede hacer para ayudar a mover el proceso), involucrando a todas las personas afectadas por un nuevo emprendimiento o proyecto de renovación. Si se hace bien, puede ser un beneficio social y financiero para el vecindario y la comunidad entera, una inversión lucrativa para un urbanista y un enorme favor para quienes van a habitarlo. Sin embargo, esto no sucederá sin una labor intensa de activismo y un compromiso a largo plazo de continuar el esfuerzo para crear viviendas accesibles de alta calidad en la comunidad.